Материал: Совершенствование методик оценки недвижимости

В декабре следует отметить существенное увеличение предложения квартир в диапазонах до 750 у.е. (в 3,2 раза), от 750 до 1000 у.е. (в 2,5 раза) и от 1000 до 3000 (в 1,13 раза). Связано это как с появлением достаточно большого количества по сравнению с предыдущими месяцами) квартир стоимостью от 20000 до 25000 руб. в мес., так и с существенно выросшим курсом доллара, поскольку большинство владельцев квартир экономкласса фиксируют стоимость найма в рублях и квартиры, не изменившись в цене в рублевом эквиваленте, стали стоить значительно дешевле в долларовом.

По сравнению с ноябрем 2009 года средняя стоимость найма квартир экономкласса в декабре изменилась следующим образом: 1-комнатные квартиры подешевели на 7,99%, 2-комнатные подешевели на 5,73%, 3-комнатные подешевели на 4,24%.

За прошедший 2009 год квартиры экономкласса подорожали: 1-комнатные квартиры на 16,59%, 2-комнатные подорожали на 19,96%, 3-комнатные подорожали на 21,32%.

По сравнению с ноябрем 2009 года средняя стоимость найма квартир бизнес-класса и элит в декабре 2009 г. изменилась следующим образом: 1-комнатные - подешевели на 7,67%; 2-комнатные - подешевели на 9,43%; 3-комнатные - подешевели на 9,51%; многокомнатные - подешевели на 23%.

За прошедший год, с января 2008 года средняя стоимость найма квартир бизнес-класса и элит изменилась следующим образом: 1-комнатные - подорожали на 29,99%; 2-комнатные - подорожали на 8,56%; 3-комнатные - подешевели на 2,01%; многокомнатные - подешевели на 3,82%.

ПРАКТИКА ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ НА ПРИМЕРЕ ДОЛИ КВАРТИРЫ В Г. ВЛАДИМИР

Описание объекта оценки

Характеристики объекта оценки представлена в табл. 3.1.

Таблица 3.1 Характеристики объекта оценки

Основание для проведения оценки: Договор на проведение оценочных работ от 09 марта 2010 г. № 08/03/10.

Заказчик оценки: ГУП «Московская социальная гарантия» в лице генерального директора Бальзамовой Ирины Юрьевны.

Адрес: г. Москва, Покровский б-р, 16/10, стр. 3, тел. 275-64-53 .

Реквизиты: ИНН 7701026810, р/с 40603810600180000001, к/с 30101810400000000176 в АКБ «Северный народный банк», БИК 044579176.

Оценщик: ООО «МАСТ» в лице генерального директора Нугуманова Олега Закиржановича.

Адрес: юридический: г. Москва, ул. Кржижановского, д.15, корп. 5, оф. 501

Фактический адрес: г. Москва, ул. Кржижановского, д.15, корп. 5, оф. 501, тел/факс (495) 644-25-84.

Реквизиты: ИНН 7705465142, р/с 40702810400000001185 в КБ «ТРАСТ КАПИТАЛ БАНК» ЗАО, г.Москва, к/с 30101810000000000557, БИК 044525557

Объект оценки: Недвижимое имущество - 1/4 доли в праве общедолевой собственности в 3-х комнатной квартире, расположенной по адресу: г. Владимир, ул. Трофимова, д. 1/17, кв. 61.

Вид определяемой стоимости: В настоящем отчете определяется рыночная стоимость объекта оценки.

Цель (назначение) оценки: Определение рыночной стоимости для продажи с аукциона.

Вид определяемой стоимости: В настоящем отчете определяется рыночная стоимость объекта оценки.

Дата определения стоимости: 10 марта 2010 года.

Оцениваемый объект представляет собой 1/4 доли в праве общедолевой собственности в 3-х комнатной квартире, расположенной по адресу: г. Владимир, ул. Трофимова, д. 1/17, кв. 61.

Месторасположение дома внутри района можно охарактеризовать как удовлетворительное. Дом находится рядом с автомобильной магистралью.

Общие характеристики объекта оценки и жилого дома представлены в таблице 3.2

Таблица 3.2 Характеристика объекта оценки

Анализ наиболее эффективного и наилучшего использования объекта оценки

Заключение о наилучшем использовании отражает мнение Специалистов в отношении наилучшего и наиболее эффективного использования Объекта оценки, исходя из анализа состояния рынка. Понятие «Наилучшее и наиболее эффективное использование», применяемое в данном Отчете, подразумевает такое использование, которое из всех разумно возможных, физически осуществимых, финансово-приемлемых, должным образом обеспеченных и юридически допустимых видов использования Объекта обеспечивает максимально высокую текущую стоимость будущих денежных потоков от эксплуатации недвижимости.

Как видно из приведенного выше определения наилучшее и наиболее эффективное использование недвижимости определяется путем анализа соответствия потенциальных вариантов ее использования следующим критериям:

Потенциал местоположения - доступность участка (подъезд к нему), неудобства расположения земельного участка, скрытые опасности расположения.

Рыночный спрос - насколько планируемый вариант использования земельного участка представляет интерес на данном рынке и в данной местности. Анализируется уровень спроса и предложения на все объекты недвижимости различного функционального назначения. Анализируются достоинства недвижимости, обеспечивающие её конкурентно способность и недостатки.

Допустимость с точки зрения законодательства (правовая обоснованность) - характер предполагаемого использования не противоречит законодательству, ограничивающему действия собственника участков, и положениям зонирования.

Физическая возможность - возможность возведения зданий с целью наилучшего и наиболее эффективного использования их на рассматриваемом земельном участке.

Финансовая оправданность - рассмотрение тех физически осуществимых и разрешенных законом вариантов использования, которые будут приносить доход.

Максимальная эффективность (оптимальный вариант использования) - рассмотрение того, какой из физически осуществимых, правомочных и финансово оправданных вариантов использования Объекта будет приносить максимальный чистый доход или максимальную текущую стоимость.

Опираясь на анализ наиболее типичного использования жилых зданий и помещений, расположенных в рассматриваемой части города, а также исходя из технических особенностей Объекта, Специалисты решили рассмотреть в ходе анализа наилучшего и наиболее эффективного использования Объекта, следующие виды использования:

• - жилое;
• - офисное;

Поскольку объект оценки относится к объектам жилого фонда по назначению и документам, поэтому использование Объекта оценки в качестве нежилого не соответствует критерию юридической допустимости.

Оцениваемая доля квартиры расположена в жилой квартире, имеющей жилое назначение, пригодной для проживания по эксплуатационно-техническим характеристикам, соответствует требованиям, жилых помещений.

Поэтому единственный вариант физически возможного, юридически допустимого и наиболее эффективного и целесообразного использования оцениваемой доли квартиры - использование её для жилых целей.