Материал: Совершенствование методик оценки недвижимости

Расчёт рыночной стоимости объекта оценки различными методами оценки

Согласно Федеральному стандарту оценки (ФСО) № 1, итоговая стоимость объекта оценки определяется путем расчета стоимости объекта оценки при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке.

Подход к оценке представляет собой совокупность методов оценки, объединенных общей методологией. Методом оценки является последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.

Расчёт рыночной стоимости производится в российской и мировой оценочной практике с использованием трёх основных подходов оценки: сравнительного, доходного и затратного.

Обычно в процессе оценки применяются только наиболее подходящие для оценки данного типа имущества подходы. Рассмотрим возможность использования каждого подхода оценки.

Сравнительный подход. Согласно Федеральному стандарту оценки (ФСО) № 1, сравнительный подход определяется как совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Сопоставимым объектом для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Рыночная стоимость объекта оценки, определяемая сравнительным подходом, рассчитывается исходя из данных о ценах недавно совершенных сделок и предложений объектов, сходных с оцениваемым. Возможность применения данного подхода основана на сборе и анализе информации о продажах объектов, сопоставимых с объектом оценки, с целью определения размеров корректировок величин, влияющих на величину рыночной стоимости.

С учетом специфики оцениваемого объекта недвижимости, имеющейся на рынке информации о стоимости аналогичных объектов недвижимости, характере производимой оценки, Оценщик счел применение сравнительного подхода к оценке целесообразным.

Обоснование отказа от использование затратного подхода оценки. Основным принципом, на котором основывается затратный подход к оценке, является принцип замещения, который гласит, что осведомленный покупатель никогда не заплатит за какой-либо объект недвижимости больше, чем сумма денег, которую нужно будет потратить на приобретение земельного участка и строительства на нем здания, аналогичного по своим потребительским характеристикам оцениваемому зданию.

Подход к оценке по затратам базируется на определении стоимости строительства аналогичного объекта недвижимости далее вычитается накопленный износ и к результату добавляется стоимость земельного участка. Получившаяся величина определяет стоимость оцениваемого объекта.

Оценка объектов недвижимости затратным подходом включает следующие этапы:

• 1. Оценка рыночной стоимости земельного участка как свободного от улучшений и доступного для наилучшего использования.
• 2. Определение восстановительной стоимости улучшений (зданий, сооружений, объектов благоустройства), находящихся на участке, исходя из современных цен и условий изготовления аналогичных объектов на определенную дату.
• 3. Определение предпринимательской прибыли.
• 4. Оценка восстановительной (замещающей) стоимости улучшений с учётом предпринимательской прибыли (п.2 + п.3).
• 5. Определение величины общего накопленного износа зданий и сооружений.
• 6. Оценка стоимости улучшений с учётом износа (п.4 - п.5).

Оценка общей стоимости объекта недвижимости с учётом стоимости земли (п.1 + п.6).

При определении полной восстановительной стоимости зданий оценщиками используются Сборники укрупнённых показателей восстановительной стоимости (сборники «КО-ИНВЕСТ», сборники УПВС Госстроя), базовые удельные показатели по стоимости строительства (БУПс).

Общая формула расчета восстановительной стоимости:

СС - стоимость строительства здания;

К - переходный ценовой коэффициент на дату проведения оценки.

При определении стоимости жилья в г. Москве затратным подходом, в большинстве случаев получается значительное искажение реальной рыночной стоимости жилья в результате воздействия следующих факторов:

• 1. При определении рыночной стоимости жилого дома, часто отсутствует полная информация о его конструкции, строительном объёме, площади застройки, что не позволяет оценщику с достаточной степенью точности произвести расчёт его восстановительной стоимости.
• 2. При использовании удельных показателей восстановительной стоимости для г. Владимира, нельзя с достаточной степенью точности произвести расчёт восстановительной стоимости здания, поскольку, помимо прямых затрат на строительство, предпринимательской прибыли застройщика, существуют затраты застройщика, специфичные для рыночных отношений, включающие дополнительные непредвиденные расходы застройщика, величина которых может варьироваться в различных пределах, в зависимости от коммерческой привлекательности объекта строительства. Открытая информация о такого рода затратах отсутствует.
• 3. При расчёте рыночной стоимости объекта оценки значительное влияние на его стоимость оказывают затраты инвестора-застройщика на выкуп самого инвестиционного контракта, на отчисления обязательных платежей городу, составляющих от 20 до 50%, в зависимости от коммерческой ценности района и самого объекта инвестирования. Информация о таких затратах по объекту оценки у оценщика отсутствует.
• 4. В большинстве случаев, при расчёте жилых объектов оценивается не право собственности на землю, а право долгосрочной аренды. Рыночная стоимость права аренды и права собственности различается. Объективно оценить степень различия достаточно сложно по причине не развитости земельного рынка Владимира и отсутствия официальной статистической информации, позволяющей дать оценку.
• 5. Значительную часть в стоимости объектов недвижимости во Владимире составляет стоимость земельного участка. Земельный рынок в Москве развит слабо из-за существующего законодательства, не дающего возможности до недавнего времени приобретения земельных участков в частную собственность. Поэтому основной метод сравнения продаж не используется по причине отсутствия объектов сравнения, а использование других методов оценки земли (метод выделения, метод распределения, метод капитализации земельной ренты, метод остатка, метод предполагаемого использования) даёт значительную погрешность в расчёте.

Таким образом, мы пришли к выводу, что использование затратного подхода при оценке объекта оценки, расположенного в г. Владимир не целесообразно по вышеуказанным причинам. Поэтому расчёт объекта затратным подходом оценки не производился.

Обоснование отказа от использование доходного подхода оценки. Доходный подход применим для расчёта рыночной стоимости объектов коммерческой недвижимости, способных приносить доход.

Расчет стоимости недвижимости с применением доходного подхода основывается на принципе ожидания покупателя-инвестора, ориентирующегося на будущие блага от использования объекта недвижимости и их текущее выражение в определенной денежной сумме. Другим положением расчета стоимости недвижимости с применением доходного подхода является принцип замещения, согласно которому потенциальный инвестор не заплатит за недвижимость больше, чем затраты на приобретение другой недвижимости, способной приносить аналогичный доход. Таким образом, настоящий подход подразумевает, что стоимость объекта недвижимости состоит, в том числе из стоимости чистых доходов, которые могут быть получены владельцем в течение будущих лет.

Оцениваемая доля (комната) не является объектом доходной недвижимости.

Сдача в аренду комнат, а тем более долей в коммунальных квартирах практикуется достаточно редко и объективная информация о стоимости аренды комнат отсутствует.

Аренда комнат (долей) в коммунальных квартирах разрешена только при согласии соседей, проживающих в квартире. Данные по аренде комнат в коммунальных квартирах не могут служить реальными показателями доходности данного вида жилья, поскольку в большинстве случаев занижены и не дают объективной картины рыночной стоимости при расчёте методами доходного подхода.

Поэтому, по мнению оценщика, доходный подход при расчёте рыночной стоимости данного вида недвижимости использовать не целесообразно.

Вывод: С учётом специфики объекта (доля в квартире) мы пришли к заключению, что для оценки рыночной стоимости объекта оценки можно использовать только методы сравнительного подхода.

Сравнительный подход к оценке недвижимости отражает принцип спроса и предложения, а также принцип замещения.

Необходимой предпосылкой для применения методов сравнительного подхода является наличие информации о сделках с аналогичными объектами недвижимости (которые сопоставимы по назначению, размеру и местоположению), произошедших в сопоставимых условиях (время совершения сделки и условия финансирования сделки).

Основные трудности при применении методов сравнительного подхода связаны с непрозрачностью российского рынка недвижимости. В большинстве случаев реальные цены сделок с объектами недвижимости неизвестны. В связи с этим при проведении оценки применяются цены предложений по выставленным на продажу объектам. Далее, для приведения этих цен к реальным ценам продажи, делается поправка на уторговывание, которое возможно в условиях реально сложившейся ситуации по спросу и предложению на дату оценки.

В рамках сравнительного подхода могут применяться следующие методы:

- метод валовой ренты;

- метод сравнительного анализа продаж.

Для расчёта стоимости оцениваемой доли (комнаты) сравнительным подходом расчеты производились по методу сравнительного анализа продаж.

Метод сравнительного анализа продаж определяет рыночную стоимость объекта на основе анализа недавних продаж сопоставимых объектов недвижимости, которые сходны с оцениваемым объектом по размеру и использованию. Для того, чтобы применить метод сравнения продаж, Специалисты использует ряд принципов оценки, включая принцип замещения, который гласит, что стоимость недвижимости, которая имеет объекты - заместители на рынке, обычно устанавливается исходя из затрат на приобретение аналогичного объекта-заместителя.

Применение метода сравнения продаж заключается в последовательном выполнении следующих действий:

• - подробное исследование рынка с целью получения достоверной информации обо всех факторах, имеющих отношение к объектам сравнимой полезности;
• - определение подходящих единиц сравнения и проведение сравнительного анализа по каждой единице;
• - сопоставление оцениваемого объекта с выбранными объектами сравнения с целью корректировки их продажных цен или исключения из списка сравниваемых;
• - приведение ряда скорректированных показателей стоимости сравнимых объектов к рыночной стоимости объекта оценки.

В процессе сбора информации по сопоставимым объектам Специалисты использовали в основном информацию о ценах по предлагаемым для продажи объектам и частично, о ценах уже реализованных по реальной рыночной цене объектов. Выбор сопоставимых объектов производился на основании данных Internet.

В качестве единицы сравнения выбрана цена предложения объекта за 1 кв.м. общей площади Объекта.

После выбора единицы сравнения необходимо определить основные показатели или элементы сравнения, используя которые можно смоделировать стоимость Объекта посредством необходимых корректировок цен предложения сравнимых объектов недвижимости.

Стоимость квартиры (доли), определённая методом сравнительных продаж рассчитывается по формуле:

Ст = ((Сан. I * Кi)/n), где:

Сан.i - рыночная стоимость i-го аналога,

Кi - обобщённый коэффициент отличия аналога от оцениваемого объекта,

n - количество аналогов.

Характеристики сопоставимых объектов представлены в табл. 3.3 и 3.4.

Как было отмечено выше, оцениваемый объект представляет собой долю в квартире. Оценка методом сравнительного анализа продаж производилась по двум возможным вариантам расчёта.

В первом варианте расчёта оценивалась рыночная стоимость доли, как составляющая рыночной стоимости всей квартиры с внесением соответствующих поправок. (табл. 3.3)

Во втором варианте расчёта оценивалась рыночная стоимость по усовершенствованному методу оценки, а именно доли по рыночной стоимости квартиры рассчитывалисьс внесением поправки на долю (табл. 3.4).

В результате согласования расчётов по двум вариантам была определена итоговая рыночная стоимость оцениваемой доли.

Рассмотрим более подробно 2 варианта расчёта:

Для расчёта рыночной стоимости оцениваемого объекта были взяты варианты наиболее сходных по своим параметрам продаваемых долей в квартирах (табл. 3.3 1-й вариант) и квартир (табл. 3.4, 2-й вариант), расположенных в том же районе, что и оцениваемый объект и внесены поправки в виде весовых коэффициентов на отличие свойств отдельных параметров.

Таблица 3.4 Таблица сравнительного анализа продаж (2-й вариант)

При расчёте рыночной стоимости доли во 2-м варианте расчёта по рыночной стоимости квартиры и продаваемых долей в аналогичных квартирах методом парных продаж был выведен коэффициент-мультипликатор, учитывающий отличие в стоимости 1 кв.м. полезной площади при продаже всей квартиры к 1 кв.м. полезной площади комнат. Суть метода парных продаж заключается в сравнении рыночной стоимости 2-х идентичных объектов по всем параметрам, за исключением одного - исследуемого. В результате этого сравнения выявляется зависимость рыночной стоимости от влияния исследуемого параметра.

В нашем случае оценки исследовалась зависимость рыночной стоимости 1 кв.м. общей площади доли в квартире от стоимости 1 кв.м. общей площади полноценной всей квартиры. Результаты исследования и расчёт коэффициента - мультипликатора К рын. доля/квартира представлены в таблице 3.5.