Материал: Совершенствование методик оценки недвижимости

Обзор рынка жилья

Цены сегодня у одних застройщиков падают, а у других остаются почти без изменений - процесс очевиден, никто с этим и не спорит. Как сегодня ведет себя рынок жилья в нашем городе? Когда рынок нащупает свое дно? Во всем этом приобретателю жилья сегодня необходимо ориентироваться.

Для оценки ситуации необходима статистика цифр (табл. 2.1 - 2.3).

Таблица 2.1 Цена квадратного метра в городе Владимире

Анализ цифр из табл. 2.1 говорит о том, что средняя цена квадратного метра во Владимире перестала расти в октябре 2009 года. Начиная с ноября 2009 года и по январь 2010 года, она понизилась всего на 7,8%.

Таблица 2.3 Перечень объектов по адекватной, не измененной застройщиками цене за период с ноября 2009 года по февраль 2010 года

Таблица 2.3 Перечень объектов со сниженной отдельными застройщиками ценой за период с ноября 2009 года по февраль 2010 года

Анализ показателей из табл. 2.2, 2.3 говорит о том, что рынок разделился на две категории.

В первую категорию вошли квартиры по ценам, которую застройщики почти не изменили, считая ее адекватной в соответствии с их расчетами и не смотря на кризис. недвижимость макроэкономический рыночный стоимость

Во вторую категорию вошли квартиры по ценам, которую застройщики сами признали неадекватной и завышенной еще в докризисные времена.

Первая категория - адекватная - коррекцию уже практически отыграла. За счет скидок она потеряла порядка 5%. Скорее всего, до марта - апреля она может еще немного - на 3-5% просесть, а затем начнется стабилизация и активизируется спрос. Вторая категория - неадекватная - будет в 2010-м году сползать в цене дальше и больше. Не исключено, что ей предстоит сбросить до 20%. Стоимость 1мІ по новостройкам по итогам апреля 2010 г. увеличилась. На вторичном рынке цены на квартиры идут навстречу первичке.

Уровень роста цен в апреле составил 0,04% по первичному жилью.

Уровень падения цен в апреле составил 3,9% по вторичному жилью.

Средняя стоимость 1мІ. новостроек по городу увеличилась на 16 руб. и составила 40 406 руб. за 1мІ (в марте 1мІ. = 40 390 руб.) Средняя стоимость 1мІ по «вторичке» уменьшилась на 1 699 руб. и составила 43 758 руб. за 1мІ (в марте 1мІ. = 45 457 руб.)

По районам изменение стоимости 1 кв.м. соответственно составило:

новое жилье:

Ленинский район > на 160 руб.

Октябрьский район > на 140 руб.

Фрунзенский район < на 247 руб.

вторичное жилье:

Ленинский район < на 1 999 руб.

Октябрьский район < на 1 820 руб.

Фрунзенский район < на 1 278 руб.

Коэффициент доступности жилья 7 годам (в апреле 6,5 г.). Он показывает, сколько лет семья из двух работающих, имеющих среднестатистическую зарплату, квартиру - площадью соответствующей социальным нормам и накопления в размере эквивалентном пяти тысячам долларов США, должна копить средства на приобретение двухкомнатной квартиры, откладывая на эту цель 30% от совокупного дохода семьи.

В Ленинском районе стоимость 1 кв.м. повысилась на 0,4%. В этом районе на новостройки снизили цены все те же два застройщика. Опустился в цене на 2 тыс. руб. за кв.м. по ул. Мира, 4а - «СреЗ» и на 3 тыс. руб. цена упала по ул. Василисина - «Новый мир плюс». На 3 тыс. руб. стоимость повысилась на объекте по ул. Д. Левитана - «Кархарадон». По объекту на ул. Семашко - «Игротек» вновь выставлены квартиры на реализацию по 45 тыс. за кв.м. На остальных строящихся домах стоимость квадратного метра осталась прежней.

В Октябрьском районе цена 1 кв.м. повысилась на 0,3 % Понижение кв.м. на 2 тыс. руб. наблюдается по домам на ул. Студенческая - «ЦВС» и ул. Сакко и Ванцетти,23б - «Центрстройград». На ул. Мира (строит.№3) - «Консоль» реализация квартир приостановлена. На 2 тыс. руб. цена выросла по объектам на ул. пр-т Строителей - «Новый мир плюс» и ул. Токарева - «Облстройзаказчик».

Во Фрунзенском районе цена 1 кв.м. снизилась на 0,6% Это произошло за счет понижения кв.м. по домам: на ул. Безыменского,17г - «Консоль», где цена уменьшилась на 1 тыс. руб. за 1 кв.м., на ул. Юбилейная, 76а - «Главвладимирстрой» - снижение составило 2 тыс. руб., на ул. Соколова-Соколенка - «Стройгарант»- уменьшение за 1 кв.м. составило 3 тыс. руб. На объекте по ул. Жуковского - «Владос» цена кв.м. увеличилась на 1 тыс. руб.

Падение цен на рынке первичного жилья во Владимире остановилось. Даже наметился некоторый рост.

Апрель показал то, что покупатели активно начали интересоваться жильем от застройщиков, представленным в рекламе со скидками, которые показывают цену «ниже рынка». Большинство опять интересует вопрос минимальной стоимости квадратного метра, а не конечного результата. К строящимся квартирам, предлагаемым застройщиками по адекватным среднерыночным ценам, интерес только начал проявляться.

Выросла активность инвесторов, причем иногородних, которые отслеживают цены и приходят, только когда чувствуют самую низкую точку цены, после которой начинается рост.

Можно отметить и то, что инвесторы перед заключением договоров наконец-то стали спрашивать расчеты для определения справедливой цены. И это разумно.

На рынке продолжают иметь место торговля так называемыми «зачетными» квартирами - их продают не застройщики, а заводы и компании, которые получили квартиры за отпущенные материалы. Это - самое дешевое на рынке жилье, т.к. их владельцы заинтересованы в быстрой продаже, а не в «перспективном ожидании оживления рынка». Поэтому фактор давления на ценовой уровень пока еще сказывается на занижение средней цены строящегося жилья эконом класса.

Противостояние застройщиков и приобретателей жилья за прошедший месяц привело практически к минимальной статистике продаж (около 32 квартир за месяц). Средняя цена квадратного метра оценивается сегодня в 40,4 тысячи рублей с учетом жилья бизнес и эконом класса. По теории - это начало стабилизации, за которой должен последовать рост, если исходить из экономических законов.

Объем предложения на рынке вторичного жилья примерно в 1,5 раза больше, чем был в это же время в прошлом году.

Цены на квартиры во Владимире остаются высокими и, во всяком случае, недоступными. Желающих продать свое жилье по таким ценам все еще много, гораздо больше, чем желающих купить. Ситуация также не отличается ни динамизмом, ни новизной. Покупатели все еще надеются на дальнейшее снижение цен и не спешат покупать, а продавцы отказываются опускать стоимость «квадратов» до уровня пожеланий. А потому скидки делаются исключительно скрытно и не превышают 15% от первоначально заявленной цены.

Рынок аренды жилья

По сравнению с сентябрем произошли изменения в структуре предложения квартир: доля квартир стоимостью от 6000 у.е. увеличилась на 3,53%, стоимостью от 3000 до 6000 на 3%, при этом доля квартир стоимостью от 1000 до 3000 уменьшилась на 6,89%.

В октябре наблюдается увеличение предложения квартир практически всех ценовых диапазонов: предложение квартир от 1000 до 3000 у.е. увеличилось на 18,88%, от 3000 до 6000 на 54,12%, квартир стоимостью от 6000 у.е. увеличилось на 65,86%.

Связано это может быть с тем, что 1 - освободились «летние» квартиры, хозяева которых решили продолжать их сдавать, 2 - на рынок поступили «зависшие» квартиры с рынка купли-продажи, 3 - часть квартир были освобождены арендаторами, которые не в состоянии оплачивать найм. Основной на данный момент, думаю, является причина под номером 2.

На рынке спроса наблюдается другая тенденция: снизился спрос на объекты стоимостью выше 1000 у.е., однако несколько увеличился спрос на квартиры стоимостью 751-1000 у.е. однако данная тенденция характерна для этого времени года, а спрос в октябре 2009 года превышает спрос в октябре 2008 года, за исключением диапазона 751-1000 у.е. (на который в прошлом году приходилась основная масса квартир экономкласса) (рис. 2.1).

Рис. 2.1 Динамика средней стоимости квартир экономкласса

По сравнению с сентябрем 2009 года средняя стоимость найма квартир экономкласса изменилась следующим образом (табл. 2.4): 1-комнатные квартиры подорожали на 3,21%, 2-комнатные подорожали на 0,88%, 3-комнатные подешевели на 3,64%.

Таблица 2.4 Варьирование цены предложения квартир по районам г. Владимира по состоянию на 01 ноября 2009 г., тыс. руб.

Сезонное подорожание (с июня 2009 года) квартир экономкласса составило: 1-комнатные квартиры подорожали на 20,66%, 2-комнатные подорожали на 22,21%, 3-комнатные подорожали на 38,62%.