Материал: Совершенствование методик оценки недвижимости

Подходы и методы оценки недвижимости

Подходы к оценке отражают общие способы определения стоимости недвижимого имущества - наиболее вероятной суммы, за которую на дату оценки достигается соглашение относительно смены собственника, условий собственности или условий использования собственности.

Данная сумма во многом регламентируется:

• - ценой, обычно уплачиваемой за подобную недвижимость;
• - альтернативными инвестициями с таким же уровнем риска;
• - затратами на создание аналогичного объекта, - что, в конечном счете, очерчивает три основных подхода к оценке - сопоставления продаж (сравнительный подход), капитализации дохода (доходный подход) и учета затрат на создание (затратный подход) Грибовский С.В. Оценка стоимости недвижимости: учебное пособие. - М.: Маросейка, 2009..

Сопоставление продаж позволяет определить стоимость недвижимости на основе непосредственного сравнения с ценами, уплаченными или предлагаемыми за подобные объекты. Очевидно, что при прочих равных условиях за оцениваемую недвижимость будет уплачена та же цена, что и за недвижимость аналогичной полезности. При этом величина стоимости определяется наименьшими затратами на приобретение наилучшей альтернативы.

В рамках доходного подхода стоимость оцениваемой недвижимости соотносится с текущей стоимостью доходов, получаемых от подобных объектов.

При этом во внимание принимается не только размер дохода, но и сопряженный с его получением риск, который выражается в ставке дохода. С помощью последней и осуществляется приведение будущих доходов в текущую стоимость.

Затратный подход строится на предположении, что стоимость оцениваемой недвижимости определяется затратами на создание такого же объекта, то есть вместо покупки данной недвижимости можно приобрести эквивалентный земельный участок и улучшить его аналогичным образом.

Наличие трех подходов к оценке дает возможность использовать адекватные аналитические процедуры, которые в наибольшей степени отражают специфику оцениваемого объекта и его положение на рынке. При этом их совместное использование в рамках одной оценки позволяет уточнить полученные результаты и сформировать окончательный вывод о стоимости (рис. 1.2) Оценка недвижимости: Учебник. Второе издание / Драпиковский А.И., Иванова И.Б., Игнатенко Н.С., Исаев Н.Б., Лукашова И.В., Мокроусов Н.В., Романенко Л.В. / Под ред. А.И.Драпиковского и И.Б.Ивановой - изд. 2-ое - Б.:, Изд-во «Ега-Басма», 2007. - 480 с..

Рис. 1.2 Основные подходы к оценке

Несмотря на то, что подходы к оценке исходят из различных посылок, в их основе лежит общий принцип сопоставления, а сами подходы, по сути, являются сравнительными, ведь в каждом из них для установления величины стоимости анализируются данные (цены продажи, доходы, затраты)1 и характеристики недвижимости, подобной той, которая оценивается. Такой сравнительный анализ необходим во всех трех подходах, чтобы объяснить различия в стоимостных показателях и произвести соответствующие корректировки.

В сравнительном подходе сопоставимые данные касаются цен продаж и корректируются так, чтобы отражать различия между сравниваемыми объектами и объектом оценки. Элементы сравнения включают передаваемые права на недвижимость, условия финансирования, условия продажи, рыночные условия, местоположение, физические и экономические характеристики.

В доходном подходе сопоставимые данные включают данные по аренде, доходу, расходам, ставке капитализации и норме отдачи, которые корректируются на условия аренды и характеристики недвижимости. При этом важно, чтобы категории сопоставления, характеризующие доходность недвижимости были однопорядковыми понятиями.

В затратном подходе сопоставимые данные относятся отдельно к земле и к земельным улучшениям, а корректировки производятся, чтобы учесть различия в их количестве, качестве и полезности. Кроме того, в силу различий в воспроизводстве и длительности существования основных составляющих недвижимости в обязательном порядке учитывается степень износа земельных улучшений.

Следовательно, установление величины стоимости предполагает анализ сопоставимых данных, отражающих природу того или иного подхода, и элементов сравнения, то есть тех особых характеристик недвижимости и сделок, которые детерминируют эти данные.

Основными элементами сравнения, относящимися к характеристикам сделок, являются:

• - передаваемые права на оцениваемую и сравниваемую недвижимость, от полноты пакета которых зависит цена сделки;
• - условия финансирования и продажи, так как любое их отклонение от типичных может повлиять на уплаченную цену и даже привести к нерыночному характеру сделки;
• - дата продажи, которая позволяет соотнести изменение в рыночных условиях с датой оценки (динамика цен, изменение в законодательстве и др.) Грибовский С.В. Математические методы оценки стоимости недвижимого имущества: учебное пособие / С.В. Грибовский, С.А. Сивец; под ред. С.В. Грибовского, М.А. Федотовой. - М.: Финансы и статистика, 2008.;

К данной группе элементов сравнения Международные правила оценки недвижимого имущества включают также расходы, которые могли быть произведены непосредственно после продажи и которые осведомленный покупатель может договориться включить в цену продажи. К таким расходам относят затраты на ремонт и снос строений, затраты на ликвидацию последствий загрязнения окружающей среды или затраты, связанные с изменением целевого назначения.

В качестве основных элементов сравнения рассматривают следующие характеристики недвижимости:

• - местоположение оцениваемой и сравниваемой недвижимости, которое позволяет определить, насколько изменяется цена сделки в зависимости от доступности объектов, уровня обустройства территории и непосредственного окружения;
• - физические характеристики, которые включают размер, качество улучшений и физическое состояние оцениваемой и сравниваемой недвижимости;
• - экономические характеристики, касающиеся величины дохода и эксплуатационных расходов, которые связаны с различиями в управлении и контингенте арендаторов оцениваемой и сравниваемой недвижимости, а не с особенностями сделки (различиями в передаваемых правах или изменившимися рыночными условиями);
• - разрешенное использование, которое рассматривается с точки зрения нормативно-правовой возможности достижения оцениваемой недвижимостью такого же или подобного со сравниваемой недвижимостью наиболее эффективного использования;
• - имущество и имущественные права, не связанные с недвижимостью (мебель, движимое имущество, неразрывно связанное с недвижимостью, и оборудование в гостинице или ресторане), которые могут быть включены в цену сделки или в долю собственности в оцениваемой недвижимости, но должны рассматриваться и оцениваться отдельно от недвижимости Грибовский С.В. Математические методы оценки стоимости недвижимого имущества: учебное пособие / С.В. Грибовский, С.А. Сивец; под ред. С.В. Грибовского, М.А. Федотовой. - М.: Финансы и статистика, 2008..

Очевидно, что при оценке рыночной стоимости предметом сравнительного анализа должны выступать данные, надлежащим образом отображающие ситуацию на рынке, на котором представлена оцениваемая недвижимость.

Иными словами, эти данные должны касаться подобной недвижимости, то есть, той, которая способна и может конкурировать с оцениваемой недвижимостью на одном и том же рынке, и быть чувствительными к тем изменениям характеристик недвижимости и сделок, которые выбраны в качестве элементов сравнения.

Сравнение - ключевой момент в отражении рыночной точки зрения. Поэтому доступность и сама природа сравнений обеспечивает основу каждого подхода к оценке и определяет его выбор как такового. При этом важно подчеркнуть, что независимо от применяемого к оценке подхода адекватный анализ рынка приведет к одинаковому значению рыночной стоимости, поскольку любые затраты, связанные с созданием или приобретением недвижимости, составят ее рыночную стоимость настолько, насколько рынок считает эти затраты полезными.

В оценке иных, отличных от рыночной, видов стоимости применяются те же подходы, хотя в этом случае объем анализа сокращается и наряду с рыночными используются и другие данные. Так, при расчете величины стоимости недвижимости в рамках сравнительного подхода могут быть учтены особые условия сделки или особый интерес одной из сторон, в рамках доходного подхода - использована норма отдачи приемлемая для инвестора, в рамках затратного подхода - приняты показатели нормативных затрат.

Таким образом, подходы к оценке одинаковы для всех видов стоимости.

Различие в определении величины конкретного вида стоимости скорее лежит в плоскости выбора исходных данных, чем в способах оценки.

Рассмотренные подходы к оценке находят свое воплощение в методах, - конкретных способах определения стоимости, отражающих последовательность оценочных процедур и через которые собственно и реализуются либо один из подходов, либо их сочетание.

Таким образом, При определении стоимости недвижимости традиционно используются три подхода:

• - сравнительный поход;
• - доходный подход;
• - затратный подход.

В сравнительном подходе стоимость оцениваемой недвижимости определяется посредством сравнения с подобной, недавно проданной, недвижимостью. Доходный подход включает в себя определение текущей стоимости недвижимости, основанного на проектируемом доходе от сдачи ее в аренду. При затратном подходе рыночная стоимость земли и земельных улучшений (здания/й) определяется отдельно и суммируется: стоимость земли определяется на основе применения сравнительного или доходного подхода, а стоимость здания основана на текущих затратах на его замещение (воссоздание) за вычетом накопленного износа.

Все три подхода играют важную роль в оценке недвижимости и существует множество вариаций их применения для определения рыночной или иных видов стоимости. Собственно говоря, все виды оценочных процедур являются реализацией одного или сочетания нескольких подходов. Все будет зависеть от характера имеющихся данных и от типа оцениваемой недвижимости. При этом в оценке считается предпочтительным использование одновременно нескольких подходов.

Сравнительный подход может быть самым объективным, когда имеются достаточные данные по проданному недвижимому имуществу: этот подход особенно эффективен при оценке жилой недвижимости. Доходный подход отражает поведение инвесторов и может быть эффективен при оценке недвижимого имущества, которое приобретается на основе его возможности приносить доход. Затратный подход, в силу своей универсальности, применим к большинству улучшенной недвижимости.

В любом случае, приоритетность и надежность всех трех подходов зависит от качества данных. Сравнительный подход требует достаточных примеров продаж, предоставляющих достоверные показатели текущей рыночной стоимости. Доходный подход требует наличия достоверных данных о доходах и расходах, а также объективного доказательства взаимосвязи между доходом и текущей стоимостью. Затратный подход требует точного определения стоимости земли, данных о текущих затратах и накопленном износе, вызванного разными причинами. В дополнение, успешное применение всех трех подходов требует наличия достоверных данных о характеристиках недвижимости.

1.3 Проблемы и перспективы развития методов оценки недвижимости

Фундаментальными трудами, на которых базировалась теория и практика оценки недвижимости во второй половине 90-х годов, являлись переводные работы Д.Фридмана и Г.Харрисона. В обоих трудах в качестве фундаментального, наиболее важного принципа оценки рыночной стоимости недвижимости, определен принцип наиболее эффективного использования. Причем в первой книге этот принцип переведен как «наилучшее и наиболее эффективное использование» (ННЭИ), а во второй как «лучшее и наиболее эффективное использование» (ЛНЭИ). В изданной в 1997 году книге автора, также использована первая аббревиатура.

Сокращение «анализ ННЭИ» сегодня прочно вошло в практику оценки. Это сокращение является буквальным переводом с английского, но является не корректным, так как на этом важнейшим этапе оценки мы не анализируем наиболее эффективное использование, а анализируем варианты возможных улучшений земельного участка и определяем НЭИ. Кроме того, мало кто задумывается о присутствующем здесь понятии «наилучшее» или «лучшее» использование применительно к проводимым на этом этапе оценки экономическим расчетам.

В соответствии с толковым словарем живого великорусского языка Владимира Даля: «ЛУЧШИЙ - прилаг. сравнит. и превосходная степень от хороший, более добротный, более красивый, годный; самый хороший; сравнительно с другим, высший по качеству…». То есть это понятие каким-то образом может коррелировать с применяемыми в оценке понятиями «ценности», «инвестиционной стоимости» и им подобные, но не с понятием «рыночная стоимость». Это понятие включает качественные предпочтения отдельных индивидуумов. При этом какие критерии лучшего необходимо использовать в анализе остается не очень понятным. Другое дело с понятием «наиболее эффективного использования». Здесь уже понятны критерии и методы исследований.