Дипломная работа: Конструкция «право на право»: проблемы правового регулирования и правоприменения
Внимание! Если размещение файла нарушает Ваши авторские права, то обязательно сообщите нам
45
устранения всяких нарушений его права, даже в случае, если данные
нарушения не проистекают из факта лишением владения.
1
Согласно сводным данным Федеральной службы государственной
регистрации, кадастра и картографии (далее - Росреестр), в России ежегодно
регистрируется более 18,5 миллионв сделок с жилой недвижимостью, из
которых 20 - 25 тыс. признаются мошенническими, однако эта статистика
отражает лишь доказанные случаи мошенничества.
Как справедливо отмечает В.В. Витрянский, современные
правонарушения зачастую сопряжены не только с противоправным
завладением чужой собственностью, но и с «фиктивным оформлением» права
на недвижимое имущество.
В целях завладения правом на какую-либо собственность современные
российские злоумышленники используют целый арсенал средств в том числе
такие как подделка правоустанавливающих документов, включая решения
судов и свидетельства о праве на наследство, удостоверительные надписи
Росреестра на штампах, согласия собственников на совершение сделок по
распоряжению и даже электронные подписи граждан и должностных лиц.
Как показывает практика, наиболее распространенной технологией
мошенничества с недвижимым имуществом по-прежнему остается
применение фальшивых доверенностей, заверяемых нотариусами по
подложным документам, удостоверяющим личность, при этом сам нотариус
ответственности подлежит, только если будут доказаны его преднамеренные
действия, или умысел.
В качестве защитного механизма в данной сфере в Российской
Федерации, в рамках Единой информационной системы нотариата
предусмотрен функционал идентификации доверенностей по реквизитам,
однако он обладает рядом существенных ограничений в следствие чего не
позволяет в полной мере реализовывать алгоритмы предупреждения
1
Гражданское право: Учебник. В 2 т. / Под ред. Б.М. Гонгало. Т. 1. 2-е изд. перераб. и доп.–
М.: Статут, 2017. – С. 89.
46
преступлений. Что касается случаев личного обращения с заявлением о
государственной регистрации права, то гражданин обязан предоставить
документ, удостоверяющий его личность.
Проверка предъявленного документа, за исключением проверки срока
его действия, а также соответствия данных документа данным, указанным в
заявлении и прилагаемых к нему документах, Административным
регламентом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и
картографии (п. 170) не предусмотрена.
При этом идентификация заявителя производится на основании
визуального установления сходства лица заявителя с лицом, изображенным на
фотографии в документе, удостоверяющем личность, что сделать бывает
далеко не всегда просто, учитывая периодичность смены паспортов граждан
Российской Федерации (14, 20 и 45 лет).
Например, внешность 44-летнего заявителя, может существенно
отличаться от его фотографии, сделанной для паспорта в 20летнем возрасте, и
их сходство может определяться лишь по отдельным признакам, которые
могут оказаться присущими иным лицам. Вместе с тем п. 6 ч. 1 ст. 26
Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» (далее
- Закон о государственной регистрации недвижимости) государственным
регистраторам предоставлено право проверять подлинность и достоверность
предоставляемых на государственную регистрацию документов.
1
При этом у государственных регистраторов отсутствуют полномочия
самостоятельно проводить криминалистическую (в том числе
почерковедческую) экспертизу документов, предоставляемых на
государственную регистрацию прав, поскольку это исключительная
компетенция органов, осуществляющих оперативно-розыскную деятельность,
исчерпывающий перечень которых перечислен в ст. 13 Федерального закона
«Об оперативно-розыскной деятельности», а органы Росреестра в указанной
1
Гражданское право: Учебник. В 2 т. / Под ред. Б.М. Гонгало. Т. 1. 2-е изд. перераб. и доп.–
М.: Статут, 2017. – С. 118.
47
статье не упоминаются. Российские же суды, как правило признают
незаконными отказы в государственной регистрации сделок, когда
регистраторы делают попытки усомниться в чистоте регистрируемых сделок.
Судебные решения в подобных случаях, обычно указывают, что
добросовестный приобретатель может полагаться на сведения из ЕГРН и не
обязан их проверять, и именно государство гарантирует законность
совершения сделки, основываясь на принципах проверки законности
оснований регистрации, публичности и достоверности ЕГРН.
Вместе с тем в совместном Постановлении ВС и ВАС РФ от 2010 г.
отражена позиция, что запись в ЕГРН, подтверждающая право собственности
отчуждателя, не может являться бесспорным доказательством
добросовестности приобретателя, подчеркивая при этом необходимость
дополнительных бесспорных доказательств добросовестности.
Необходимо отметить, что убытки того, или иного юридического, или
физического лица, ставшие следствием ненадлежащего исполнения
должностными лицами Росреестра своих полномочий, подлежат возмещению
в полном объеме за счет государственной казны.
Однако, исследователи отмечают трудность доказывания виновности в
совершении должностного преступления регистратором в таких уголовных
делах, а также их затяжной характер и не редкую безрезультатность. Как
проистекает из норм ст. 301 Гражданского кодекса Российской Федерации,
собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного
владения, а согласно ст. 304 Гражданского кодекса владелец может требовать
устранения всяких нарушений его права, не зависимо от добросовестности
приобретателя.
Иными словами, если собственник утратил право помимо своей воли
(порок воли), обращаясь с иском в суд к фактическому владельцу, ему
необходимо заявлять его в порядке виндикации (ст. 302 Гражданского кодекса
Российской Федерации), так как в порядке двусторонней реституции (ст. 167
Гражданского кодекса Российской Федерации - недействительность сделки)
48
ему придется доказывать именно недобросовестность покупателя, в
противном случае в удовлетворении исковых требований судом будет скорее
всего отказано.
Поскольку именно судам согласно со ст. 196 Гражданского
процессуального кодекса и ч. 1 ст. 168 Арбитражного процессуального
кодекса Российской Федерации надлежит самостоятельно определить
применимые к установленным обстоятельствам нормы права, необходимо
собирать все доказательства, которые будут свидетельствовать как об
отсутствии воли собственника (порок воли), так и о недобросовестности
приобретателя (наличие на объекте чужих вещей, регистрация посторонних
лиц, краткосрочность нахождения в собственности отчуждателя,
правомерность приватизации, частая смена собственников, фактическое
невладение объектом приобретателями, родственные связи участников
сделок, в том числе участие одних и тех же лиц в цепи сделок, явно заниженная
цена сделки, осведомленность об имеющихся судебных спорах и другие
нетипичные условия сделки), а также подтвердить факт владения (если
собственность утрачена в момент владения собственником).
1
Именно воля собственника имеет преюдициальное значение, и в этой
связи весьма показательной является позиция Верховного Суда РФ, когда
даже факт фальсификации доверенности не сыграл своей роли, поскольку
собственник не оповещал поверенного о намерении прекратить реализацию
недвижимости.
Федеральный закон от 2 августа 2019 г. «О внесении изменений в
Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости»
дополнил Закон о государственной регистрации недвижимости новой главой
10.1, определяющей порядок компенсации добросовестному приобретателю
за утрату им жилого помещения и изменяющей размер компенсации до
реального ущерба добросовестного приобретателя либо до размера
1
Гражданское право: Учебник. В 2 т. / Под ред. Б.М. Гонгало. Т. 1. 2-е изд. перераб. и доп.–
М.: Статут, 2017. – С. 134.
49
кадастровой стоимости жилого помещения, если соответствующее требование
было им заявлено.
1
Подводя итог проведенного анализа, можно прийти к выводу, что самым
эффективным способом защиты своих имущественных прав на сегодняшний
день по-прежнему остаются бдительность, самостоятельная проверка
документов и сведений, содержащихся в ЕГРН.
Большое количество посредников, предоставляющих услуги получения
сведений из ЕГРН, к сожалению, часто используют неактуальные базы. В этой
связи весьма своевременной представляется мера, предлагаемая
Минэкономразвития России, по введению административной ответственности
посредников за передачу ими сведений (выписок) из ЕГРН третьим лицам.
Кроме того, очевидно назрела и необходимость расширения открытой
части Единой информационной системы нотариата. Еще одной действенной
профилактической мерой в данной сфере может стать направление
Росреестром уведомлений правообладателям обо всех случаях подачи
заявлений о государственной регистрации прав и обременений.
Учитывая электронный формат таких уведомлений, это не создаст
дополнительной ресурсной и финансовой нагрузки, так как будет
осуществляться в электронном виде и в автоматическом режиме.
Кроме того, положительное профилактическое влияние может оказать
обеспечение многофункциональных центров, техническими средствами
проверки документов на подлинность, а также доступом к ФГИС
«Государственная информационная система миграционного учета» и ФГИС
«Базовый государственный информационный ресурс регистрационного учета
граждан» с ознакомительными функциями и ограничением доступа к ряду
разделов.
Согласно п.1. ст. 302 ГК РФ «если имущество возмездно приобретено у
лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не
1
Гражданское право: Учебник. В 2 т. / Под ред. Б.М. Гонгало. Т. 1. 2-е изд. перераб. и доп.–
М.: Статут, 2017. – С. 116.
Источник: https://baza.diplomsite.ru/previewfile/9017