Дипломная работа: Организация и управление строительством жилого малоэтажного дома
Внимание! Если размещение файла нарушает Ваши авторские права, то обязательно сообщите нам
12
паропроницаемости отделки должна быть ниже, чем у стен;
― в отличие от каркасных технологий строительство из ячеистого бетона
требует устройства монолитного фундамента;
― максимально допустимая высота домов ограничена для снижения
деформационных нагрузок на стеновой материал.
5. Поризованная керамика. Для строительства используются
поризованные керамические крупноформатные блоки. Материал популярен в
Европе. Блоки характеризуются низкой теплопроводностью, достаточно
высокой прочностью. Параметры материалов регламентирует ГОСТ 530-2007.
Особенности технологии:
― за счет высоких теплоизоляционных свойств поризованной керамики
строительство осуществляется без утеплителя;
― капиллярная структура сохраняет способность стен к естественному
парообмену;
― небольшой вес материалов позволяет снизить требования к
фундаменту.
Дома малой этажности – перспективный тренд, уверенно захватывающий
современную строительную сферу. Стоит ожидать, что со временем будут
появляться и другие технологии возведения, а производители предложат новые
экономичные материалы.
В Градостроительном кодексе РФ прописано несколько позиций, которые
косвенно указывают на связь с малоэтажной жилой застройкой. В СНИП по
градостроительству и планировке населенных пунктов обозначены следующие
категории объектов недвижимости:
− многоэтажные жилые дома;
− индивидуальные жилые сооружения;
− жилые строения средней этажности;
− жилые дома малой этажности.
13
Еще в этом документе описана процедура получения документов на
разрешения проведения строительных работ на индивидуальном жилищном
объекте.
Не все ясно в правовом поле и с количеством этажей. СП 42.13330.2011
устанавливают ограничения на объекты малоэтажного строительства — это 4
этажа, включая мансардный уровень. А в СП 54.13330.2011 прописано 3 этажа
с учетом подвала, мансарда и цоколя. Если отталкиваться от этого норматива,
то объект не может превышать 2-х этажей.
Эти пробелы в законодательстве создают сложности для застройщиков,
особенно в вопросах разработки градостроительных и разрешительных
документов. В спорных ситуациях приходится отталкиваться от принципа «что
не запрещено, то разрешено».
Из-за подобных неясностей территории становятся менее
привлекательными для крупных строительных компаний. Массовая застройка
все равно так или иначе ведется, но страдают вопросы организованности. В
большей степени это касается благоустройства и инфраструктуры
5
.
После завершения всех строительных работ, в ходе эксплуатации здания,
также возникают сложности. Управляющим компаниям не хватает
проработанности нормативно-правовой базы. В малоэтажных жилых
застройках отсутствует подключение к центральным системам отопления,
водопровода и канализации. Встает вопрос о необходимости создания
собственных водозаборных скважин и котельных установок. Это сложное
техническое оборудование, которое требует надлежащего обслуживания.
Обычно опытом в этой области могут похвастаться далеко не все управляющие
компании. Решением организационных вопросов в малоэтажных жилых
застройках могут заниматься управляющие компании и некоммерческие
объединения жильцов — жилищные кооперативы и товарищества
5
Казакова, Н.В. Экономика и организация инвестирования в строительстве: Учебное пособие / Н.В. Казакова,
А.Н. Плотников. - М.: Альфа-М, 2018. – С. 55.
14
собственников жилья. В категорию малоэтажного жилищного строительства
относятся следующие виды сооружений:
− одноквартирный жилой дом высотой до 3-х этажей;
− особняк;
− блокированный жилой дом;
− апартаменты;
− коттедж;
− резиденция;
− вилла;
− дуплекс;
− таунхаус.
Будущее у малоэтажного сегмента в России есть. Его приоритетный
статус поддерживается экономикой страны и программно-целевыми методами.
К 2020 году в рамках модернизации экономики планируется увеличить ввод
жилья до 120 млн. м. кв. в год. При сохранении действующей структуры
жилищного строительства выполнить эту задачу сложно. И в этом плане
малоэтажная жилая застройка имеет существенные преимущества:
− формируется благоприятная жилая среда;
− технологический цикл возведения здания занимает мало времени;
− высокое качество строительства;
− приемлемая стоимость.
В сравнении с многоэтажным проектом малоэтажная застройка является
более комфортной и здоровой, гармонирует с окружающей средой и экономит
ресурсы.
Мировой опыт малоэтажного строительства показывает перспективность
строительства организованных жилых поселков с развитой коммунальной,
транспортной, социальной инфраструктурой, позволяющей при этом сделать
жилье и технологии более доступными для населения.
15
Россия по-прежнему испытывает острый дефицит жилья. В стране
необходимо иметь жилой фонд 4,5 – 4,6 млрд. кв. метров жилья, мы же имеем
3,5 млрд кв. м, включая аварийное и ветхое жилье. Эти 3,5 миллиарда кв. м
жилья занимают территорию около 3,5 млн. га земель застройки на
территориях населенных пунктов.
De-facto, развитие малоэтажного домостроения – одна из перспективных
форм решения важной социально-экономической задачи, стоящей перед
государством по обеспечению населения доступным, комфортным и
экологичным жильем, а также комплексного территориального развития
страны.
В настоящее время задачу обеспечения жильем можно решить только
комплексно. Основой планирования и строительства должна стать масштабная
оценка жилой недвижимости по всей стране, связанная с учетом населения и
реальной потребности в жилье. Для этого необходимо собрать огромный
массив информации: учесть существующий жилой фонд по физическим и
техническим характеристикам, по структуре, уровню обеспечения удобствами,
компоновке квартир
6
.
Следует создать модель социально доступного жилья, чтобы знать цель, к
которой мы идем. При формировании модели требуется учесть коэффициент
доступности, включая стандарт потребительского качества социально
доступного жилья.
Надлежит предусмотреть ресурсные возможности отрасли, технологии,
потребности разных слоев населения, чтобы реально оценить масштабы
предстоящей работы.
Ясно, что через точечное строительство глобальный вопрос
строительства жилья не решить – только через генплан. Должна быть создана
городская социальная инфраструктура, должны быть проложены дороги, сети
ЖКХ, которые сегодня находятся в плачевном состоянии.
6
Архитектура / ред. Б.Я. Орловский. - М.: Высшая школа; Издание 2-е, перераб., 2018. – С. 102.
16
Необходимо разработать серии нормативов архитектурно-планировочных
типов новых категорий жилья и вытекающих из них потребностей и
предложений. Предложение образцов могло бы значительно сократить расходы
на индивидуальное проектирование.
Возможность перейти от точечной городской застройки к линейно-
протяженным структурам поселений вокруг городов и вдоль транспортных
артерий на основе индивидуального домостроения также вполне реальна. Для
этого ни транспортные, ни энергетические магистрали перестраивать не
потребуется.
Одна их острых проблем российских девелоперов – бюрократические
барьеры. Кроме того, временные и финансовые затраты на преодоление
административных препон в итоге значительно увеличивают стоимость
конечного продукта. Не радует и вялотекущая реформа технического
регулирования в России.
Система технического регулирования – это совокупность стандартов и
требований, регламентирующих процесс создания и допуска на рынок товаров
и услуг. На сегодняшний день нормативная база строительной отрасли
находится в ужасном состоянии, что пагубно влияет на состояние жилищного
рынка в целом и на реализацию приоритетного национального проекта
«Доступное и комфортное жилье – гражданам России» в частности.
Возникают проблемы с внедрением новой техники и строительных
методик, сужается круг девелоперов и растет стоимость возводимых жилых и
коммерческих объектов также и вследствие несовершенства отраслевых норм.
В настоящий момент система насчитывает около 170 тысяч нормативных
документов, многие из них содержат избыточные, устаревшие и даже
противоречащие друг другу требования или абсурдно завышенные нормативы.
Недостаток профессиональных учреждений и специалистов
градостроителей как следствие хаоса последних лет усугубляется
некомпетентностью состарившихся экспертов и невежеством чиновников.
Источник: https://baza.diplomsite.ru/previewfile/1645