Правообладатели изымаемого земельного участка имеют право требовать соответствующее возмещение и в том случае, если они не были выявлены своевременно. Возврат земельного участка и объектов недвижимости не производится.
В соответствии со ст. 280 ГК РФ, с момента уведомления правообладателей земельных участков о принятом решении об изъятии их участка для государственных или муниципальных нужд, до дня прекращения прав, эти лица могут владеть, пользоваться и распоряжаться таким земельным участком в соответствии с законом по своему усмотрению. При этом они несут риск отнесения на них затрат и убытков, связанных со строительством и реконструкцией зданий и сооружений, осуществлением неотделимых улучшений.
В случае согласия лица, у которого изымается земельный участок, соглашение об изъятии может содержать положение о предоставлении этому лицу иного земельного участка и (или) иного недвижимого имущества, с зачетом стоимости такого земельного участка и (или) такого недвижимого имущества или прав на них в размере возмещения за изымаемый земельный участок.
Принудительное изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд возможно лишь при условии предварительного и равноценного возмещения.
Если правообладатель земельного участка не заключил соглашение об изъятии земельного участка, то допускается принудительное изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Такое принудительное изъятие производится по решению суда. При этом иск о принудительном изъятии может быть предъявлен в суд в течение срока действия решения об изъятии земельного участка. Вместе с тем иск не может быть подан до истечения 90 дней со дня получения правообладателем земельного участка проекта соглашения об изъятии. (ст. 282 ГК РФ).
Можно согласиться с мнением Д.Д. Сониной, которая отмечает, что в настоящее время существует необходимость внесения в Земельный Кодекс положения, запрещающего правообладателю изымаемого земельного участка после получения уведомления об изъятии совершать с ним действия, направленные на образование новых земельных участков, т.к. такие действия могут повлечь за собой «значительные убытки, например, для будущего застройщика, а также невозможность удовлетворения государственных или муниципальных нужд в запланированные сроки». Сонина Д.Д. Правовые проблемы прекращения прав на землю в Российской Федерации. Автореферат к диссертации. 2012. 25 с.
Однако, возможна и такая ситуация: после принятия постановления об изъятии земельных участков, регистрации обременения в ЕГРН, направлении правообладателю предложения о заключении договора купли - продажи земельного участка, направлении правообладателем согласия на выкуп, уполномоченный орган откладывает изъятие на неопределенный срок. При обращении правообладателя в суд с иском о понуждения уполномоченного органа к заключению договора о выкупе, суд отказал в удовлетворении иска. В судебном акте было указано, что при недостижении соглашения о выкупе в суд может обратиться лишь уполномоченный орган (Постановление Федерального Арбитражного суда Уральского округа по делу А60-24396/2012 Постановление Федерального Арбитражного суда Уральского округа от 31.01.2013 по делу А60-24396/2012 // СПС «КонсультантПлюс».). В обоснование своей позиции суд указал, что правовая природа правоотношений по изъятию земельных участков для государственных и муниципальных нужд отличается от правовой природы правоотношений по урегулированию разногласий, возникающих при заключении договора. Аналогичная позиция суда содержится в постановлениях по делам А55-15804/2011 Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 24.05.2012 по делу А55-15804/2011// СПС «КонсультантПлюс»., А56-22643/2011 Определение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 19.08.2011 по делу А56-22643/2011 // СПС «КонсультантПлюс».. Безусловно, можно согласиться с мнением Е.В. Оболонковой, утверждающей, что в отношениях по изъятию земельных участков для государственных и муниципальных нужд существует неравенство сторон, ведь в данной ситуации убытки правообладателя очевидны, вместе с тем, как утверждает Е.В. Оболонкова, в деле А60-24396/2012 суд не указал на право истца требовать возмещения убытков, связанных с прекращением процедуры выкупа Оболонкова Е.В. Изъятие земельных участков для государственных (муниципальных) нужд //Законодательство и экономика. 2014. С. 33-43..
Важной проблемой является вопрос о компенсации собственникам земельных участков в случае их резервирования для государственных и муниципальных нужд. В настоящее время в п. 3 ст. 70.1 ЗК РФ указано, что резервирование земель для государственных и муниципальных нужд может производиться на срок не более чем три года (а при резервировании земель по решениям, принятым до вступления в силу Федерального закона «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации от 31.12.2014 № 499-ФЗ Федеральный закон от 31.12.2014 № 499-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» // «Собрание законодательства РФ», 05.01.2015, № 1, ст. 52. - на срок не более чем 7 лет), при резервировании земель для создания особой экономической зоны - не более чем два года. Допускается резервирование земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и не предоставленной гражданам и юридическим лицам, на срок до 20 лет.
В соответствии со ст. 56.1 ЗК РФ, с момента принятия решения о резервировании земельного участка (Постановление Правительства РФ от 22.07.2008 № 561 (ред. от 04.10.2012) «О некоторых вопросах, связанных с резервированием земель для государственных или муниципальных нужд») Постановление Правительства РФ от 22.07.2008 № 561 (ред. От 04.10.2012) «О некоторых вопросах, связанных с резервированием земель для государственных или муниципальных нужд» // «Собрание законодательства РФ», 28.07.2008, № 30, ст. 3646., в отношении такого земельного участка могут начать действовать ограничения прав на землю, предусмотренные п.п. 2,3 п.1 ст. 40 ЗК РФ (возведение жилых, производственных, культурно-бытовых и иных зданий и сооружений, проведение в соответствии с разрешенным использованием оросительных, осушительных, культуро-технических и других мелиоративных работ, строительство прудов и иных водных объектов и т.п.).
В связи с этим можно согласиться с предположением, высказывающимся в юридической литературе: «резервирование дает возможность госструктурам зарезервировать практически любой участок для государственных или муниципальных нужд. При этом оборот земельных участков может быть ограничен, а выкуп не произведен фактически» Еремин А.В. Кукин Л.А. Кукина О.Б. Юридические аспекты отвода земель под расположение транспортно-логистической инфраструктуры // Химия, физика и механика материалов. 2018. № 1(16), С.118..
Кроме того, М.В. Дорофеева обращает внимание на то, что в действующем законодательстве не учитывается специфика резервирования земельных участков для создания особо охраняемой природной территории. Автор поясняет, что в этих случаях ограничения должны быть направлены на защиту участка от негативной хозяйственной деятельности, способной нанести непоправимый ущерб природным объектам: строительство дорог, размещение отходов, запрет на сброс сточных вод, вырубка зеленых насаждений и т.п. И действительно, если не ввести ограничения этих прав, то в дальнейшем участок может утратить культурный, научный, рекреационный потенциал, и изымать этот участок для целей создания особо охраняемой природной территории будет уже нецелесообразно Дорофеева М.В. Актуальные проблемы создания и расширения особо охраняемых природных территорий посредством резервирования земель для государственных или муниципальных нужд // Теория и практика общественного развития. 2017. № 9. С. 39-41..
Безусловно, введение этих ограничений является целесообразным, однако, и в этом случае также имеет место ущемление интересов правообладателей резервируемых земельных участков.
Вследствие ограничений прав на земельные участки при их резервировании для государственных и муниципальных нужд возможно снижение рыночной стоимости земельного участка. Представляется необходимым законодательно закрепить меры, компенсирующие правообладателям неудобства, возникающие при использовании таких земельных участков.
Проанализировав законодательные нормы, регулирующие порядок изъятия земельных участков, можно сделать вывод о стремлении законодателя к соблюдению интересов правообладателей изымаемых участков: всестороннее информирование о планируемом изъятии, установление конкретных сроков для исполнения каждого мероприятия и т.д. Кроме того, несоблюдение порядка изъятия может повлечь отказ суда в принудительном прекращении права пользования земельным участком. Однако, представляется целесообразным законодательное урегулирование вопроса о компенсации правообладателям убытков, возникающих при резервировании земельных участков.
2.2 Возмещение при изъятии (выкупе) земельных участков
При изъятии земельных участков для государственных и муниципальных нужд затрагиваются имущественные интересы правообладателей этих земельных участков, т.к. на изымаемых землях могут находиться здания, строения, сооружения, посевы, насаждения. Кроме того, при изъятии земельных участков возможна полная или частичная утрата средств, потраченных на освоение и улучшение земельного участка: осушение, удобрение, мелиорацию и т.д.
В соответствии с п. 1 ст. 281 ГК РФ правообладателю предоставляется возмещение за земельный участок, изымаемый у него для государственных или муниципальных нужд.
В п. 6 ст. 279 ГК РФ обозначено, что сроки и размер возмещения, а также другие условия изъятия земельного участка для государственных и муниципальных нужд определяются соглашением об изъятии земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости. В случае отказа правообладателя от заключения соглашения эти условия определяются в судебном порядке.
Ст. 281 ГК РФ, ст. 56.8 ЗК РФ содержат основные правила возмещения за изымаемый для государственных или муниципальных нужд земельный участок:
Возмещение включает в себя рыночную стоимость земельного участка, право собственности на который прекращается, или рыночную стоимость иных прав на земельный участок, подлежащих прекращению, а также убытки, причиненные изъятием земельного участка (в том числе убытки, возникающие в связи с невозможностью исполнения обязательств перед третьими лицами; убытки, основанные на заключенных с такими лицами договорах и упущенная выгода), стоимость работ по реконструкции, переносу и размещению инженерных сооружений, определяемые в соответствии с федеральным законодательством.
В случае согласия лица, у которого изымается земельный участок, соглашение об изъятии может содержать положение о предоставлении этому лицу иного земельного участка и (или) иного недвижимого имущества, с зачетом стоимости такого земельного участка и (или) такого недвижимого имущества или прав на них в размер возмещения за изымаемый земельный участок. Причем в «Комментарии практики рассмотрения экономических споров (судебно-арбитражной практики). Выпуск 25» специально отмечено, что предоставление иного земельного участка производится исключительно при взаимном согласии сторон Астахов Г.Г. и др. Комментарий практики рассмотрения экономических споров (судебно-арбитражной практики). Выпуск 25» (отв. Ред. член-корреспондент РАН, д. ю. н., проф., заслуженный юрист РФВ.Ф. Яковлев). - М.: Институт законодательства и сравнительного правоведения при Правительстве Российской Федерации. ООО «Юридическая фирма Контракт». 2019 г..
Если одновременно с изъятием земельного участка производится изъятие находящихся на этом земельном участке и принадлежащих правообладателю этого земельного участка объектов недвижимости, в возмещение за это недвижимое имущество включается рыночная стоимость объектов недвижимого имущества, право собственности на которые подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на объекты недвижимого имущества, подлежащих прекращению.
Принудительное изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд возможно лишь при условии предварительного и равноценного возмещения.
Первоначально при определении размера возмещения рыночная стоимость изымаемого земельного участка или иных прав на земельный участок определяется исходя из вида разрешенного использования участка на день, предшествующий дню принятия решения об изъятии земельного участка. Размер возмещения исчисляется не позднее, чем за 60 дней до направления правообладателю соглашения об изъятии. В Разделе VI Обзора судебной практики Верховного суда РФ № 1 (2014) от 24.12.2014 определено, что «в тех случаях, когда собственник не согласен со стоимостью объекта, установленной в решении уполномоченного органа об изъятии земельного участка или когда выкупная цена в нем не указана и сторонами после принятия решения об изъятии не достигнуто соглашение о выкупной цене, суд определяет стоимость объекта, исходя из его рыночной стоимости на момент рассмотрения спора» Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации 1 (2014)" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 24.12.2014) (Извлечение) // «Собрание законодательства РФ», 25.03.2015, № 3.. Аналогичная позиция отражена в п. 7 «Обзора судебной практики по делам, связанным с изъятием для государственных или муниципальных нужд земельных участков в целях размещения объектов транспорта» от 10.12.2015 Обзор судебной практики по делам, связанным с изъятием для государственных или муниципальных нужд земельных участков в целях размещения объектов транспорта (утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 10 декабря 2015 г.) // Бюллетень Верховного Суда РФ. апрель 2016. № 4..
Возмещению не подлежат объекты недвижимого имущества и неотделимые улучшения этих объектов, произведенные вопреки его разрешенному использованию, неотделимые улучшения, произведенные после уведомления правообладателя о принятии решения об изъятии, сделки, заключенные после получения правообладателем уведомления об изъятии, если эти сделки влекут за собой увеличение размера убытков (ст. 56.8 ЗК РФ).
На практике возникает большое количество споров при определении размера убытков, в том числе упущенной выгоды.
В соответствии с п. 6 «Обзора судебной практики по делам, связанным с изъятием для государственных или муниципальных нужд земельных участков в целях размещения объектов транспорта» от 10.12.2015 Обзор судебной практики по делам, связанным с изъятием для государственных или муниципальных нужд земельных участков в целях размещения объектов транспорта (утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 10 декабря 2015 г.) // Бюллетень Верховного Суда РФ. апрель 2016. № 4. под убытками подразумеваются расходы, которые правообладатель изымаемого участка произвел или должен будет произвести для восстановления своего нарушенного права (реальный ущерб), а под упущенной выгодой - неполученные доходы, которые правообладатель смог бы получить в условиях обычного гражданского оборота, если бы его право не было нарушено. Для расчета упущенной выгоды учитывались меры, предпринятые правообладателем для получения доходов от использования участка или сделанные для этого приготовления.
В Определении Верховного суда № 82-КГ13-5 от 25.03.2014 указано: «Причинение собственнику земельного участка убытков его изъятием презюмируется действующим законодательством» Определение Верховного суда Российской Федерации № 82-КГ13-5 от 25.03.2014 по делу 2-111/2014 // СПС «КонсультантПлюс».. Спор может возникнуть лишь при определении суммы убытков.
Для расчета упущенной выгоды правообладатель изымаемого участка должен доказать, что им действительно мог быть получен доход при дальнейшем использовании участка, документально подтвердить сделанные им приготовления для получения дохода, из которых бы следовало, что лишь изъятие этого участка не позволило лицу получить доход.
При разрешении споров, связанных с возмещением упущенной выгоды следует принимать во внимание, что ее расчет может быть приблизительным и носить вероятностный характер, однако, это не может служить основанием для отказа в иске. Также необходимо учитывать, что в состав подлежащих возмещению убытков могут входить не только расходы на осуществление мер и приготовлений, предпринятых стороной для получения дохода П. 14 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского Кодекса Российской Федерации».. В соответствии со ст. 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, вправе требовать возмещения упущенной выгоды в размере не меньшем, чем доходы лица, нарушившего право.