При этом Пленум ВАС РФ сделал оговорку, что разъяснения, содержащиеся в данном Постановлении (за исключением абз. 2 п. 4, где говорится о купле- продаже, когда не установлено иное), не подлежат применению при рассмотрении споров, связанных с созданием недвижимого имущества по Закону о долевом участии в строительстве.
В 2012 г. ФАС МО и Девятый арбитражный апелляционный суд (9-й ААС) вынесли ряд постановлений по спорам, возникающим из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства и реконструкции объектов недвижимости, постановив при этом, что между сторонами инвестиционной деятельности установились отношения, урегулированные правилами гл. 55 «Простое товарищество» ГК РФ, то есть совместная деятельность. Примечательно, что в данном случае речь шла об инвестиционном контракте между коммерческой и некоммерческой организацией. Соответственно, первая организация заключала контракт с целью извлечения прибыли, а вторая без таковой цели для достижения иного полезного эффекта. А согласно нормам ст. 1041 ГК РФ сторонами договора простого товарищества, заключаемого для осуществления предпринимательской деятельности, могут быть только индивидуальные предприниматели и (или) коммерческие организации. То есть суды решили, что в подобных случаях возможно заключение договора о совместной деятельности без соблюдений субъектного состава, установленного законом.
В итоге, в настоящее время судебная практика не имеет однозначной позиции о природе строительного инвестиционного контракта, и суды в каждом случае решают вопрос о природе индивидуально, что ведет к отсутствию единообразия судебной практики, а также спорам о том, является ли инвестиционный контракт самостоятельным видом гражданско-правового договора или же нет.
Одним из важнейших признаков инвестиционной деятельности является ее цель: возможность получения прибыли и (или) достижения другого полезного результата. Указанная цель реализуется с помощью вложения инвестиций в объекты предпринимательской и (или) иной деятельности. Данный признак позволяет отграничить строительные инвестиционные контракты и схожий с ним договор участия в долевом строительстве. Последний, как уже говорилось ранее, не имеет своей целью извлечение прибыли, а заключается для личного, семейного пользования, не связанного с предпринимательской деятельностью.
Инвестиционный договор с точки зрению юридической характеристики является:
- консенсуальным
- взаимным
- возмездным
- коммуникативным
Консенсуальная характеристика инвестиционного договора выражается в том, что для того, чтобы у сторон возникли взаимные права и обязанности достаточным является достижение согласия между сторонами по условиям этого договора.
По инвестиционному договору инвестор вправе требовать от заказчика совершения определенных действий, но и инвестор обязан в свою очередь совершить конкретные действия. О взаимном характере договора говорит то, что одной стороной договора осуществляются инвестиции, а другая сторона в свою очередь передает возведенный в будущем объект недвижимости. В свою очередь создание объекта недвижимости заказчиком осуществляется за счет средств инвестора в силу обязанности последнего предоставить необходимую денежную сумму. Следовательно, в случае нарушения срока исполнения обязательств со стороны инвестора, либо неисполнении своего обязательства инвестором либо при наличии иных обстоятельств, заказчик вправе осуществить приостановление исполнения своего обязательства либо произвести отказ от исполнения этого обязательства с правом требования по возмещению убытков. Таким образом, обязательства сторон являются со-зависимыми.
Наличие встречного удовлетворения позволяет сделать вывод о возмездности инвестиционного договора. Впрочем, некоторыми авторами высказывается мнение о безвозмездном характере такого договора. При этом возмездность заключается в обязанности инвестора уплатить оговоренную денежную сумму за совершаемые заказчиком действия.
Инвестиционный договор носит коммутативный характер , так как заказчику известен объем предоставляемых инвестиций, а инвестору заранее известен метраж недвижимости, за которую он платит.
Ответственность по инвестиционному контракту (договору) за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств наступает по общим основаниям, указанным в Гражданском кодексе РФ.
Важным практическим значением обладает соотношение убытков и неустойки. Так, в соответствии со ст. 394 ГК РФ устанавливается право кредитора получить возмещение убытков, но только в части не покрытой неустойкой. Однако, по соглашению сторон, договором может быть предусмотрено возмещение убытков сверх неустойки. Для расчета размера убытков применяются правила, указанные в ч.3 ст. 393 ГК РФ, то цена определяется по месту, определенным договором как место исполнения. Если требование добровольно не удовлетворено должником, то цена определяется днем подачи иска. То есть суд может вынести решение, по которому расчет будет производиться по ценам, действующим в день вынесения судебного решения. Это играет немаловажную роль в условиях активной динамики изменения цен при рыночной экономике, особенно это касается такого специфического объекта как недвижимость.
В ч.2 ст. 15 ГК РФ раскрывается понятие убытков, которые понимаются как расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
В соответствии со ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда:
- при существенном нарушении договора другой стороной;
- в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Чаще всего сторонами инвестиционного контракта (договора) предусматриваются дополнительные основания и условия ответственности отдельными положениями самого договора.
Застройщик может быть привлечен к административной ответственности по следующим основаниям:
- продажа товаров, выполнение работ либо оказание населению услуг ненадлежащего качества или с нарушением установленных законодательством РФ требований 33;
- обман потребителей 34;
- нарушение иных прав потребителей.35 По данному основанию возможно привлечение к ответственности, например, за включение в договор долевого строительства условий, ущемляющих законные права дольщиков;
- нарушение требований законодательства об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости 36;
- невыполнение в установленный срок законного предписания органа, осуществляющего контроль и надзор в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости.
Также, организации, осуществляющие долевое строительство на денежные средства граждан могут быть привлечены к уголовной ответственности за нарушения требований законодательства РФ об участии в долевом строительстве, при привлечении сумм в крупном или особо крупном размере лишением свободы на срок от двух до пяти лет в зависимости от субъектного состава. Данное деяние признается совершенным в крупном размере, если сумма привлеченных денежных средств (сделки с денежными средствами) превышает три миллиона рублей, в особо крупном размере - пять миллионов рублей.
Глава II. Актуальные проблемы в области долевого строительства
2.1 Проблемы, возникающие при регистрации недвижимого имущества
Объектом по договору участия в долевом строительстве является недвижимость, которая будет построена в будущем. Проблема определения того, что же такое недвижимость является одним из ключевых моментов. Гражданским кодексом РФ определяется, что к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. Также в данной статье указывается, что законом к недвижимому имуществу может быть отнесено иное. Таким образом, получается, что понятие недвижимости, данное в законе очень абстрактно и обтекаемо. Это и создает трудности при толковании и применении данных норм.
Суть проблемы состоит в том, что вместе с заявлением для регистрации необходимо предоставить документы о субъекте, об объекте и документы, являющиеся основанием для осуществления регистрации и (или) учета. То есть никаких документов, подтверждающих, что объект, представленный на регистрацию, действительно является недвижимостью нет. В судебной практике сложились несколько подходов в отношении понимания того, является ли вещь недвижимостью. Первых подход следует за опытом регистрирующего органа. Примером такого подхода может служить Постановление ФАС Поволжского округа от 19 апреля 2011 г. N Ф06-2241/11. В указанном Постановлении определяющее значение для отнесения вещи к недвижимости имеет то, что она создавалась как недвижимость с соблюдением закона и иных правовых актов, с получением разрешительной документации, с соблюдением градостроительных норм и правил. В соответствии с нормами Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» с помощью государственного кадастра недвижимости осуществляется систематизация сведений об учтенном недвижимом имуществе. Государственным кадастровым учетом недвижимого имущества признаются действия уполномоченного органа по внесению в государственный кадастр недвижимости сведений о недвижимом имуществе, которые подтверждают существование такого недвижимого имущества с характеристиками, позволяющими определить такое недвижимое имущество в качестве индивидуально-определенной вещи, или подтверждают прекращение существования такого недвижимого имущества, а также иных предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений о недвижимом имуществе. По сути, если имеется кадастровый паспорт, то регистратор по умолчанию считает, что представленный на регистрацию объект это недвижимость, что в корне неверно и порождает занесение в реестр совершенно сторонних объектов. А все из-за того, что кадастровые инженеры при составлении и выдаче кадастрового паспорта руководствуются Общероссийским классификатор основных фондов (ОКОФ), а не юридическими конструкциями, т.е. юридическим понятием, что признается недвижимостью. Поэтому в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) содержатся сборно-разборные конструкции (торговые палатки, дома), объекты, которые по своей сути не являются вещами (асфальт, выгребные ямы, летний душ и пр.). Вопрос о том, является ли спорный объект недвижимой вещью не зависит ни от факта постановки объекта на кадастровый учет, ни от факта государственной регистрации прав на соответствующее имущество в ЕГРН.
Второй подход основывается на буквальном следовании формулировкам действующего закона, то есть помимо того, что вещь, идентифицируемая как недвижимость, должна быть земельным участком, участком недр, зданием, сооружением или объектом незавершенного строительства, она еще и должна быть прочно связана с землей, то есть, чтобы ее перемещение без причинения ущерба было невозможным. При этом в п. 38 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 говорится о том, что для признания права на строящийся объект необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы.42 Следуя этой логике, Судебная коллегия по экономическим спорам в Определении N 303-ЭС15- 5520 признала отсутствующим право собственности на объект незавершенного строительства «благоустроенная площадка», так как объект хоть и зарегистрирован в Реестре, но не отвечает важному признаку недвижимой вещи - неразрывная связь с землей отсутствует. Эта позиция последовательно высказывалась Президиумом ВАС РФ в деле общества «Батыр» (№ 2061/99), деле Азовского завода строительных материалов (№ 11052/09), деле предпринимателя Хумарян (№ 12576/11), деле общества «Верево» (№ 4777/08).
Но установление факта прочной связи с землей является недостаточным. Так, необходимо установить, является ли объект самостоятельной вещью или же это составная часть другой недвижимой вещи (т.е. сложная вещь согласно ст. 134 ГК РФ). В деле общества «Верево» Президиум ВАС РФ указывает на признаки, по которым определяется самостоятельность вещи или её сложносоставность: если объекты предназначены исключительно для обслуживания интересов собственника земельного участка, то они не имеют собственного хозяйственного назначения, а, следовательно, являются составной частью другого недвижимого объекта. Тогда собственности на эти объекты быть не может, эти объекты принадлежат собственнику земельного участка.
Таким образом, обтекаемые формулировки ст. 130 ГК РФ в совокупности с ошибочным мнением, что государственная регистрации в ЕГРН является подтверждением, что данный объект является недвижимостью, приводит к тому, что порой без судебного разбирательства невозможно определить правовую природу указываемых объектов.
Согласно ст. 131 ГК РФ для установления права собственности на недвижимую вещь необходимо осуществить её регистрацию в соответствующем государственном органе (Росреестре). Принцип внесения является одним и важнейших системообразующих принципов регистрационного режима. Согласно п. 2 ст. 8 ГК РФ право собственности на недвижимую вещь возникает с момента регистрации соответствующих прав на него. Однако существуют споры о более конкретном моменте возникающего права: это момент внесения записи в Реестр регистратором или это момент подачи документов в соответствующий государственный орган? Российский законодатель пошел первым путем и согласно п. 3 ст. 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Закон о регистрации N 122-ФЗ) датой государственной регистрации права является день внесения соответствующей записи в Реестр. Но второй подход тоже имеет своих сторонников, которые считают, что он более целесообразен.