Дипломная работа: Развитие инвестиционно-строительного потенциала Ивановской области на примере жилищного строительства: проблемы отрасли, перспективы и пути решения

Рекомендации:

Хочу обратить также внимание, что регион в настоящее время для реализации своих социальных программ закупает большое количество жилья на открытом рынке. Объединение данных закупок в один лот позволило бы региону построить муниципальный дом по себестоимости, сэкономив бюджетные средства, и обеспечив очередников новым и качественным жильем.

График № 27 Удельный вес городского и сельского населения в общей численности населения, %

В Ивановской области на 2017г. в городах проживало 81,5% населения, в то время, как в целом по стране городское население составляло 74,4%. А в Костромской области процент проживающих в городах 72,2%, что даже меньше, чем в целом по стране.

Это весьма существенный факт, показывающий, что в Костромской области большое внимание уделяется развитию сельского хозяйства и индивидуального жилищного строительства. Близость реки Волги и созданные условия для малоэтажной застройки позволили ей вырваться вперед по этому показателю.

Рекомендации

Еще одно предложение для увеличения строительства в Ивановской области - увеличение доли малоэтажного строительства. Во всем мире существует тенденция - население стремится жить в своих домах в пригородах, а центры городов остаются для бизнеса.

Таблица № 30 Ввод в действие индивидуальных жилых домов (тыс.кв.м.), построенных населением

Владимирская область по абсолютным и относительным показателям опережает другие анализируемые регионы в плане строительства малоэтажного индивидуального жилья на душу населения.

График № 28 Ввод в действие жилых домов (тыс.кв.м.), построенных населением

График № 29 Удельный вес жилых домов построенных населением за счет собственных и привлеченных средств, в общем вводе жилья, %

Ввод малоэтажного жилья в Ивановской области отстает от соседних регионов. С чем это связано?

Я считаю, это связано с тем, что:

1. В Ивановской области давно действует негласный запрет на перевод земель сельскохозяйственного назначения в категорию ИЖС. Такой перевод можно осуществить с большим трудом.

2. Кроме того, большинство земель вокруг крупных городов, в первую очередь, вокруг г.Иваново, находятся в частной собственности. Это не позволяет муниципалитетам вовлекать сельхозземли в оборот, под индивидуальное строительство.

3. По этой же причине муниципалитеты вынуждены предоставлять участки под индивидуальное строительство многодетным семьям вдали от города, от школ, детских садов, поликлиник, магазинов, в «чистом поле», где нет развитой, обжитой инфраструктуры.

4. В свою очередь, частники не могут вовлечь принадлежащие им земли в оборот из-за уже упомянутого запрета, а также потому, что в структуре затрат на такое строительство большую долю занимают расходы на подготовку земельного участка, составление документации по планировке территорий, подведение коммуникаций.

5. Кроме того, региональные власти считают, что перевод земель можно разрешать только организациям, которые будут комплексно застраивать переводимые участки малоэтажными домами, с последующей продажей уже готового объекта физическим лица.

6. Продажу участков без возведенного на них жилого объекта региональные власти до недавних пор называли «спекуляцией». Тогда что же такое рыночная экономика?

В то же время предоставление или продажа владельцами земельных участков оных физическим лицам, с последующим осуществлением теми самостоятельного строительства, позволит, во-первых, удешевить стоимость объекта для будущего владельца дома, а во-вторых, расширит перечень возводимых объектов.

Рекомендации:

С целью увеличения объемов строительства индивидуального жилья в Ивановской области, доведения показателя доли ввода малоэтажного жилья в общем объеме ввода жилья минимум до 50%, нам необходимо:

Во-первых, разработать и утвердить комплексную программу/ концепцию развития малоэтажного строительства на территории региона, цель которой - создание системы государственной поддержки по обеспечению земельных участков, предназначенных для развития малоэтажного индивидуального жилищного строительства, документацией по планировке территорий и проведению работ по инженерному обустройству данных участков, посредством предоставления областных субсидий бюджетам муниципальных образований и прочим владельцам земли;

Во-вторых, наладить государственно-частное партнерство с потенциальными Застройщиками и собственниками земли, с целью максимального вовлечения земельных участков под малоэтажное строительство. Необходимо составить реестр пригодных под строительство земель, находящихся как в муниципальной, государственной, так и в частной собственности.

В-третьих, предлагаю максимально упростить порядок перевода земель из категории сельхозназначения в ИЖС, для всех потенциально пригодных для строительства земельных участков, находящихся в пределах 10-20 километровой зоны от крупных городов, и 5-10 километровой зоны то малых городов.

В-четвертых, необходимо комплексное оснащение коммунальной и транспортной инфраструктурой таких земель. С этой целью муниципалитеты на принадлежащие им земельные участки, пригодные под малоэтажную застройку, с помощью региональных властей должны осуществить подготовку документации по территориальному планированию и обеспечить их инфраструктурой, за счет своих бюджетов, или путем включения в соответствующие инвестиционные программы сетевых организаций. Для частных владельцев больших земельных участков предлагаю предусмотреть субсидирование из средств регионального бюджета в размере 100% затрат на подготовку документации по планированию территории, и 50% - на подведение коммунальной и дорожной инфраструктуры.

В-пятых, необходимо обязать муниципалитеты, предоставляющие земельные участки под индивидуальное жилищное строительство многодетным семьям, не менее 50% таких участков предлагать в непосредственной близости от городов, мест проживания семей. Это обеспечит, с одной стороны, комфорт проживания многодетных семей, учитывая, что их дети, по большей части, учатся, ходят в садик, секции, кружки в крупных населенных пунктах. С другой стороны, это позволит съэкономить муниципалитетам значительные средства на подведение коммуникаций. Одно дело - тянуть коммуникации за тридевять земель, в чистое поле, другое дело - обеспечить инфраструктурой близлежащие участки. Это можно исполнить, проведя ревизию государственных, муниципальных и частных земель, выявления случаев «неэффективного использования» земель, путем выкупа или изъятия земельных участков у неэффективных собственников. Земельный Кодекс РФ позволяет применять разные варианты государственного регулирования земельных отношений.

Кроме того, может заслуживать внимания предложение ряда экспертов объединить, как наиболее инвестиционно привлекательные, городской округ Иваново и Ивановский муниципальный район. Это объединение позволит одновременно решить сразу несколько задач. Таких, как: устранится некоторый конфликт между соседними территориями; Иваново сразу станет городом с полумиллионным населением, что позволяет получать дополнительное финансирование из центра; автоматически решится проблема с землей под промышленную и жилую застройку; вся земля будет землей городских поселений; сокращение числа чиновников приведет к экономии бюджета.

Мое мнение, для Ивановской области особенно актуальна тема развития индивидуального малоэтажного жилищного строительства, учитывая, что наш регион входит в зону рискованного земледелия. Развивать сельское хозяйство здесь целесообразно только в некоторых районах. И в то же время строительство индивидуальных жилых домов подразумевает под собой ведение приусадебного сельского хозяйства.

Кроме того, на развитие строительной отрасли значительное влияние оказывает, конечно же, возможность собственного производства строительных материалов.

Таблица № 31 Распределение числа предприятий и организаций по видам экономической деятельности в 2017г.

График № 30 Распределение числа предприятий и организаций по видам экономической деятельности в 2017г.

Таблица № 32 Оборот организаций по видам экономической деятельности в 2017г.

Если по количеству предприятий обрабатывающей промышленности Ивановская область идет примерно вровень с Владимирской и Ярославской областями, то по обороту обрабатывающих производств она значительно отстает от соседних регионов, включая Костромскую область.

Это говорит о том, что наша промышленность представлена в основном малыми предприятиями, имеющими небольшой оборот.

График № 32 Оборот организаций по видам экономической деятельности в 2017г.

Кроме того, отмечается факт, что оборот добывающих производств в большинстве регионов, кроме Владимирской области, имеют незначительные размеры, а значит имеет значительный потенциал для роста.

В последние годы промышленность строительных материалов нашего региона испытывает не лучшие времена.

Например, за последние пять лет прекратили деятельность все заводы, выпускающие керамический кирпич, последний закрылся в 2017г. - ОАО «Ивстройкерамика». Ивановские строители вынуждены теперь завозить керамический кирпич из других регионов.

Крупный производитель панелей - ОАО «Ивановская домостроительная компания», так же, как и ОАО «Стройиндустрия - Холдинг», до недавних пор входящие в группу компаний «СУ-155», признаны банкротами. Финансовые проблемы, вызванные непродуманной экономической политикой их головного предприятия, рассчитанной на экстенсивный рост, привели к закрытию производств.

Ввиду того, что ОАО «Ивановская ДСК» выполняла полный цикл работ, от производства панелей до монтажа домов, объемы строительства в Ивановской области в связи с ее банкротством резко упали.

Среди других производителей железобетонных изделий остались ЗАО «Железобетон» и ОАО «Комбинат строительных конструкций», плюс множество более мелких производителей, специализирующихся на выпуске строительного раствора и товарного бетона.

ОАО «Комбинат строительных конструкций», чтобы поддержать объемы произведенной продукции, самостоятельно занимается строительством многоквартирного жилья, создав холдинг. В 2018г. группа компаний «КСК» возвела 56 000 кв.метров жилья, при этом сам комбинат выпускает свою продукцию в две смены. Но на 2019г. руководство компании прогнозирует снижение объемов строительства из-за низкой покупательской способности населения.

ЗАО «Железобетон» вынужден также из-за недостатка спроса работать в одну смену. В настоящее время, в зимний период, он выпускает порядка 4000 куб.метров раствора, бетона, и 3200 куб.метров сборного железобетона, что недостаточно при его производственных мощностях.

Другой крупный производитель строительных материалов в регионе - ОАО «Ивановский силикатный завод», единственный в области вот уже более 85 лет выпускает силикатный кирпич. Но, не имея собственной сырьевой базы, он вынужден завозить известняк из Владимирской области.