Дипломная работа: Развитие инвестиционно-строительного потенциала Ивановской области на примере жилищного строительства: проблемы отрасли, перспективы и пути решения

12341

14019

16255

Ярославская область

27543

30270

34409

27315

30117

34297

РФ

3912845

4464519

5176062

3851153

4422239

5144935

График № 21 Задолженность населения по жилищным кредитам, всего

В ряде соседних областей уже давно существуют организации, кредитующие местное население на покупку строящегося жилья по льготным ставкам. В Ярославской области это, например, ОАО «Региональный оператор ипотечного жилищного кредитования Ярославской области» (www.ярипотека.рф), являющийся партнером ОАО ДОМ.РФ (бывшее АИЖК), и, помимо выдачи ипотечных кредитов, занимающийся также строительством социального жилья, в частности, в рамках программы «Жилье для российской семьи». Во Владимирской области уже 15 лет работает НП «Владимирский городской ипотечный фонд» (www.ipoteka-vladimir.ru), который за время своего существования выдал жителям региона 5500 ипотечных кредитов на сумму свыше 5 миллиардов рублей и построил сам как Застройщик 9 многоквартирных жилых домов, в том числе по программе «Жильё для российской семьи». В настоящее время в его активе 70 000 кв.метров строящегося жилья. В 2016г. Владимирский фонд стал первым в России партнером Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) по выдаче кредитов на покупку строящегося в регионе жилья со сниженной ставкой 8,75% годовых. Кроме того, сама администрация Владимирской области с 2017г. стала субсидировать ипотеку, снизив ставки до 7%. А для многодетных семей до 5,75%. Дешевле, чем в банках.

В Ивановской области партнером ОАО «Дом.рф» является «Металлинвестбанк», который выдает ипотечные кредиты по его стандартам. Кроме того, на территории Ивановской области работают ряд коммерческих банков, кредитующих население по собственным ипотечным программам.

К слову, субсидирование процентной ставки по ипотечному кредиту уже применяется и некоторыми Застройщиками, которые предоставляют субсидии приобретателям жилья за счет собственных средств, так же таким образом стимулируя спрос. Такие примеры есть в Ивановской области и в некоторых других регионах.

Рекомендации:

Расширение возможностей субсидирования ипотеки, а также сотрудничество с финансовыми институтами в плане реализации через них региональных программ субсидирования процентной ставки по ипотеке, позволило бы администрации региона решить ряд жилищных проблем части населения области и помочь строительной отрасли.

Вышеуказанная мера не будет являться прямой мерой поддержки строителей, но она оживит рынок посредством увеличения платежеспособного спроса. Главное, определить, каким целевым группам населения выдавать подобные льготные кредиты.

Их круг по большей части очерчен давно: семьи с несовершеннолетними детьми, молодые семьи, бюджетники, незащищенные слои населения. Причем желательно, чтобы региональные программы не дублировали, с целью экономии средств областного и местных бюджетов, федеральные программы в части мер и получателей помощи.

Основной минус этой предлагаемой меры - последующее за ней увеличение цены предлагаемого жилья, если параллельно не будет увеличено его строительство.

Поэтому создание государством условий для возрастания объемов строительства жилья, стимулирование предложения жилья также является приоритетом государства.

2.2 Стимулирование предложения жилья и его влияние на социально-экономические показатели региона

Теперь мы можем плавно перейти к анализу мер по стимулированию предложения жилья, его строительства.

На количество предлагаемого жилья будут влиять: цена (чем больше цена, тем больше предложение); технология производства (типовое жилье строить дешевле и быстрее); цена на ресурсы (земля, инфраструктура, кредиты); налоги и дотации; число продавцов на рынке; ожидаемые изменения цен.

Росстат проводит периодически опрос предпринимателей на предмет выявления и изучения ограничивающих факторов в бизнесе.

График № 22 Факторы, влияющие на деятельность строительных организаций

Среди основных факторов, ограничивающих производственную деятельность, согласно Графика № 22, строители назвали высокий уровень налогов, высокие кредитные ставки, низкий платежеспособный спрос, высокую стоимость материалов.

Таблица № 22 Объем работ, выполненных в строительстве, в регионах

График № 23 Объем работ, выполненных в строительстве, в регионах/на душу населения.

По объему общих строительных работ, выполненных на душу населения, Ивановская область в 2017г. обогнала Владимирскую и Костромскую области, что говорит о большей доле строительства объектов, не связанных с жилищным строительством: административных зданий, больниц, школ и т.д., в т.ч. за счет госпрограмм.

Как я уже говорил, цена в условиях совершенной конкуренции определяется рыночным механизмом, соотношением спроса и предложения, и мало зависит от производителей.

В краткосрочном периоде предложение по цене на новое жилье является неэластичным, т.к. период строительства многоквартирного дома составляет в среднем 2-3 года, плюс надо найти землю, подготовить земельный участок, проектно-сметную документацию, и предложение не успеет быстро отреагировать на изменение цены.

Напомню, что эластичность предложения по цене показывает, насколько изменится объем предложения жилья при изменении его стоимости.

А в долгосрочном периоде предложение жилья эластично по цене - при увеличении цены объем строительства жилья будет увеличиваться. Но здесь оно будет упираться в платежеспособный спрос населения. Эластичность предложения жилья, по оценкам экономистов, в долгосрочном периоде равна от 4 до 5.

Также увеличению строительства будет способствовать снижение себестоимости жилья.

Таблица № 23 Структура затрат на производство работ по виду экономической деятельности "Строительство"

Из анализа Таблицы № 23 можно сделать вывод, что ориентировочно 60-70% себестоимости строительства составляют материальные затраты и затраты на оплату труда.

И здесь мы сталкиваемся с последними изменениями в 214-ФЗ от 30.12.2019г. «Об участии в долевом строительстве и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Государство в целях защиты прав дольщиков разработало новые правила строительства жилья. И если до принятия поправок в этот закон Застройщики строили жилье в основном за счет средств граждан -участников долевого строительства, то теперь до момента ввода дома в эксплуатацию деньги дольщиков должны храниться на специальных «эскроу-счетах» в уполномоченных банках, Застройщики будут вести строительство на свои и кредитные средства в рамках проектного банковского финансирования, а банки будут финансировать стройку и контролировать ее ход.

Следующая таблица демонстрирует динамику продаж квартир в зависимости от степени готовности объекта.

Таблица № 24 Средняя динамика продаж квартир по типовому объекту (%)

Как сказал Виктор Абидин, начальник управления крупного и среднего бизнеса Ярославского отделения ПАО Сбербанк, выступая 6 февраля 2019г. на Федеральном саммите по недвижимости PRO Development в Ярославле: «На сегодняшний день в структуре источников финансирования проектов 79% занимают средства дольщиков, 13% - банков, 8% - застройщиков. В новых условиях часть застройщиков не сможет привлечь средства банков из-за недостатка собственных или неустойчивости самого проекта».

Сами Застройщики уверяют, что принудительный переход на проектное финансирование, во-первых, сильно сократит их число, во-вторых, приведет к падению объемов строительства, в-третьих, поднимет цены, в-четвёртых, в разы снизит конкуренцию, и следовательно, пагубно скажется на качестве.

Таким образом, в сегодняшних условиях фактически регулирующая роль переходит к финансовым структурам, которые могут отказать и по объективным причинам, но могут и принять решение, исходя, к примеру, из интересов конкурента.

В результате, вероятное сокращение числа Застройщиков, ограничение конкуренции, выдавливание с рынка малых и средних предприятий, появление дополнительных посредников - банков, плата за кредитное финансирование может привести к сокращению предложения строящегося жилья и к росту цен, к монополизации рынка.

Единственный плюс для Застройщиков, которые заключили проектное финансирование- это возможность строить за счет банковских кредитов намного быстрее, не дожидаясь поступления денег дольщиков, без «кассовых» разрывов.

С другой стороны, любое банковское финансирование, в совокупности с нестабильной рыночной конъюктурой, низким спросом на жилье, может привести к переоценке Застройщиком своих возможностей, недооценке рисков (задержка ввода объекта в эксплуатацию, повышение цен на сырье и материалы, превышение сметы строительства, небольшая рентабельность проекта и др.), и в итоге, к возможному его банкротству.

Во всяком случае, показатель оптимальной долговой нагрузки у большинства предприятий будет превышен.

TD/EQ = (Долгосрочные обязательства + краткосрочные обязательства) /собственный капитал

Об этом говорят многие Застройщики, и я в таком деле согласился бы с мнением практиков.

Хочется отметить, что в том же 214-ФЗ от 30.12.2019г. «Об участии в долевом строительстве и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» государство предусмотрело альтернативный вариант защиты прав граждан в виде создания «Фонда защиты прав граждан - участников долевого строительства», который действует в настоящее время. Застройщики обязаны на счет этого Фонда вносить компенсационный взнос в размере 1,2% от стоимости каждой проданной квартиры, а Фонд обязан, в случае появления «проблемных» объектов, достроить их за свой счет. Или выплатить гражданам компенсацию. мультипликатор спрос предложение жилищный

Но государство испугалось, что Фонд не справится со всеми «проблемными» объектами, не хватит средств, как получилось в итоге с Агентством по страхованию вкладов (АСВ) и банками. Центробанку уже неоднократно приходилось докапитализировать АСВ. Обсуждалось предложение обязать Застройщиков платить в Фонд больший размер компенсационных взносов, но, в итоге, государство пошло другим путем, сделав ставку на банковское финансирование, хотя и они у нас не отличаются устойчивостью.

Мое мнение, в отличие от предлагаемых ныне мер, вмешательство Фонда защиты прав дольщиков в рыночный механизм строительства жилья намного меньше, и не ведет к таким пагубным последствиям для строительной отрасли.