Дипломная работа: Развитие инвестиционно-строительного потенциала Ивановской области на примере жилищного строительства: проблемы отрасли, перспективы и пути решения

Наделение Фонда полномочиями в сфере контроля за ходом производства строительных работ Застройщиками, возможное поднятие размера отчислений Застройщиков в Фонд до 3%, гарантировало бы защиту интересов как дольщиков, так и строительной отрасли в целом.

В заявленные проекты строительства многоквартирных домов сейчас вложено порядка 5 трлн.рублей, причем собственные средства застройщиков составляют только 0,4 трлн.; банки предоставляют финансовые ресурсы в соотношении 1:4, то есть на каждый свой рубль застройщик может получить от банка 4 рубля, и не больше. Выходит, что на 0,4 трлн собственных средств застройщиков можно получить 1,6 трлн кредитов, а 3 трлн. надо брать где-то еще, а для того, чтобы выйти на показатели 120 млн. квадратных метров, общий объем вложений должен составлять 8 трлн. рублей, соответственно вырастает и доля привлеченных банковских ресурсов.

Конечно, дольщики также будут вкладывать свои средства, аккумулируя их на «эскроу»-счетах в банках. Но, сколько их будет в итоге, и какое количество денежных средств они готовы будут вложить, учитывая вероятный рост цен на жилье, пока не понятно.

Таким образом, вмешательство государства я бы назвал неценовым фактором, который существенно влияет на строительство.

Одним из показателей, характеризующих состояние дел, настроений в экономике, деятельности хозяйствующих субъектов, в частности, в строительстве, является Индекс предпринимательской уверенности, разработанный и применяемый Росстатом.

Индекс предпринимательской уверенности -- это качественный показатель, позволяющий по ответам руководителей о прогнозе выпуска продукции, остатках и спросе на неё охарактеризовать экономическую деятельность организаций с видами деятельности «Добыча полезных ископаемых», «Обрабатывающие производства», «Производство и распределение электроэнергии, газа и воды» и дать упреждающую информацию об изменениях экономических переменных.

График № 24 Индекс предпринимательской уверенности

Из таблицы мы видим, что индекс предпринимательской уверенности в строительстве имеет снижающуюся траекторию в долгосрочной перспективе, что говорит о преобладании негативных настроений в отрасли.

Рекомендации:

С целью упрощения получения кредитов в коммерческих банках предоставить Застройщикам возможность использовать, в качестве дополнительного обеспечения по кредитам, гарантии создаваемого Гарантийного фонда Ивановской области.

Другой неценовой фактор, который также оказывает значительное влияние на объемы строительства - это стоимость используемых в производстве ресурсов (земля, труд, стройматериалы, электроэнергия и т.д.). Сюда же относится и стоимость кредитов Застройщикам.

Таблица № 26 Доля строительства в ВРП по регионам (%)

График № 25 Доля строительства в ВРП по регионам (%)

Доля строительства в ВРП региона снижается, что также говорит о стагнации в отрасли.

Таблица № 27 ВРП в строительстве в 2017г., руб.

График № 26 ВРП в строительстве в 2017г., руб.

Таким образом, недостаточно активные действия государства, в т.ч. региональных властей, по поддержанию строительной отрасли, ведут к затуханию экономических процессов в регионе.

В то же время, как я уже отмечал, один рубль, вложенный в виде бюджетных ассигнований в строительную отрасль, возвращается в виде 2-3 рублей прироста ВРП.

Также дополнительная поддержка строительной отрасли ведет к росту собираемости налогов из-за увеличения налогооблагаемой базы.

Таблица № 28 Показатели налоговой нагрузки по отраслям и видам экономической деятельности (по данным ФНС России)

Учитывая, что средняя совокупная налоговая нагрузка в экономике РФ в настоящее время составляет 10,8%, прирост ВРП на 2-3 рубля, в результате вложения 1 рубля в строительную отрасль, и создания мультипликативного эффекта, приведет к увеличению собираемости налогов в целом на 20-30%.

Например, направление государством денежных средств на субсидирование процентной ставки по кредитам Застройщикам, в размере 2%, на строительство объекта стоимостью 100 млн.рублей, со сроком строительства 2 года, приведет к затратам государства в сумме не более 4 млн.рублей, но в результате создания мультипликативного эффекта в экономике региона, повлечет увеличение ВРП на 200-300 млн.рублей, и увеличение сбора налогов, в размере 20 - 30 млн.рублей, а также к снижению себестоимости строительства, и, возможно, продажной стоимости жилья.

Таким образом, можно сделать вывод, что вложение 1 рубля в субсидирование кредитной ставки для Застройщиков приведет к росту ВРП на 50-60 рублей, и к росту собираемости налогов в размере 5-6 рублей на один вложенный рубль.

То же относится и к субсидированию процентной ставки по ипотеке для Покупателей жилья, и к субсидированию затрат Застройщиков на развитие инфрастуктуры.

Так, в настоящее время затраты Застройщиков на подведение элементов инфрастуктуры составляют 4-5 тыс.рублей на кв.метр общей площади жилья или 8-10% от его продажной стоимости, или порядка 10 млн.рублей, при стоимости объекта 100 млн.рублей. Субсидирование региональными властями 50% стоимости коммунальной инфраструктуры, что в данном случае составит 5 млн.рублей, также приведет к увеличению ВРП на 200-300 млн.рублей, и к увеличению собираемости налогов на 20-30 млн.рублей.

Сопоставление цифр по мерам поддержки, описанным выше, позволяет сделать вывод, что для государства выгоднее субсидировать процентную ставку по кредитам, чем затраты на инфраструктуру, но в обоих случаях наблюдается положительный бюджетный эффект.

А применение государством одновременно двух мер поддержки, исходя из вышеприведенного примера, при строительстве жилого дома стоимостью 100 млн.рублей, приведет к общим затратам государства в размере 9 млн.рублей, и к размеру чистого прироста собираемости налогов в размере 11-21 млн.рублей. Очень даже хороший бюджетный эффект от увеличения налогооблагаемой базы.

Рекомендации.

Региональные власти, с целью увеличения объемов строительства, снижения себестоимости и цены жилья, роста ВРП и собираемости налогов, могут разработать и внедрить меры по субсидированию Застройщикам кредитной ставки в размере 2%, и/или компенсации затрат на создание инфраструктуры, подключение к сетям.

Кроме того, региональные власти, требуя увеличения объемов строительства, должны способствовать снижению его себестоимости. В частности, предлагая дешевую землю, помощь в технологическом присоединении, развитую инфраструктуру, льготы по налогам (например, на землю, на прибыль при комплексном освоении территорий).

Так, в Ярославской области предусматриваются скидки по аренде земли, предназначенной под строительство - на 40% при получении Застройщиком генплана земельного участка (ГПЗУ), на 70% - при получении разрешения на строительство, но в пределах срока действия первоначального договора аренды.

Рекомендации:

Необходима разработка программ комплексного развития коммунальной и транспортной инфраструктур региона.

Также, учитывая невозможность решения вопроса кардинального, масштабного обеспечения жилой застройки инженерными сетями либо полностью за счет средств бюджетов всех уровней (ограниченность ресурсов для осуществления государственных капитальных вложений), либо за счет средств застройщиков (автоматический перенос затрат на строительство сетей на стоимость жилья и, тем самым, резкое снижение его доступности для населения), предлагается разделять стоимость строительства жилья и стоимость строительства инженерных сетей. Строительство объектов коммунальной инфраструктуры должно осуществляться организациями коммунального комплекса - сетевыми компаниями с их последующей эксплуатацией.

Окупаемость их затрат на строительство достигается путем формирования и защиты инвестиционных программ развития, взимания с потребителей платы за подключение к построенным объектам, а также включения инвестиционной составляющей в надбавку к тарифу на оказание жилищно-коммунальных услуг.

Инвестиционные программы должны коррелировать с разрабатываемыми и утверждаемыми органами местного самоуправления программами комплексного развития систем коммунальной инфраструктуры.

Или Застройщики будут возмездно передавать уже построенные объекты коммунальной инфраструктуры эксплуатирующим организациям.

Кроме того, большим подспорьем для увеличения предложения жилья может стать механизм комплексной застройки территорий. В настоящее время Минстрой РФ готов компенсировать 50% затрат Застройщика на развитие инфраструктуры при комплексной застройке. В 2017г. федеральными властями было выделено на эти цели 20 млрд.рублей.

Минстрой с 2019г. разрабатывает новую программу расселения ветхого и аварийного жилья, предусматривающую 50% компенсацию Застройщикам понесенных ими затрат, в случае, если они самостоятельно, за свой счет, расселяют такое жилье.

Учитывая, что при комплексной застройке территорий Застройщики, в том числе, самостоятельно расселяют ветхие и аварийные дома, т.е. берут на себя социальную функцию государства, снимая с него это бремя, и экономя тем самым бюджетные средства, представляется необходимым облегчить им это бремя и на региональном уровне.

Рекомендации:

Застройщикам, комплексно застраивающим территории, и развивающим уже застроенные территории, с целью частичной компенсации затрат, за счет регионального бюджета субсидировать на 2-3% ставки по кредиту.

На стоимость предлагаемого жилья и его количество, несомненно, влияет и число Застройщиков. Строительный рынок должен быть открытым для входа новых фирм. В противном случае мы можем получить монопольные цены на жильё. Чем больше компаний, строящих жильё, тем больше предложение и ниже цена жилья в силу возникающей конкуренции. Но здесь возникает риск возникновения недостроев у Застройщиков, не обладающих достаточными опытом и финансовыми ресурсами. Последние изменения в федеральном законодательстве могут обезопасить дольщиков в данном вопросе. Плюс потенциальным покупателям необходимо обращать пристальное внимание на опыт и репутацию Застройщиков.

Рекомендации:

Хочу предложить также Правительству Ивановской области рассмотреть целесообразность учреждения областной строительной организации в форме ГУП для возведения жилых домов в регионе и участия в программах расселения ветхого и аварийного жилья, развития инфраструктуры.

Возможные преимущества данной организации: может в обязательном порядке передавать часть построенных квартир на социальные нужды; может участвовать в госпрограммах; может быть основным поставщиком квартир эконом класса для покупки бюджетом, например, по фиксированной цене до 35 000 рублей за кв.м. с полной отделкой, что, учитывая сложившуюся себестоимость многоэтажного строительства в районе в районе 30-33 тыс. рублей, вполне реально; может участвовать в расселении жилья; может быть региональным оператором по достройке проблемных, «брошенных» объектов; покупать квартиры у такой организации по льготной цене могут, в том числе, лица, подходящие под критерии региональной программы «Жильё для российской семьи» и другие льготники.

Такое предприятие можно создать на базе «МУП по Организации капитального строительства», которое работает на территории г. Иваново, или на базе нового предприятия.

Таблица № 29 Удельный вес городского и сельского населения в общей численности населения, %