Дипломная работа: Предварительный договор в гражданском праве
Внимание! Если размещение файла нарушает Ваши авторские права, то обязательно сообщите нам
20
законодательством государственной регистрации, то государственная
регистрация предварительного договора не требуется.
Несмотря на то, что ГК РФ и устанавливает правило, что
предварительный договор заключается в той же форме, что и основной договор,
однако требование законодательства об обязательной государственной
регистрации договора не является элементом формы этого договора. Такая
позиция судебных органов представляется следующей самой идее
предварительного договора и позволяет сторонам заключить его, не обременяя
себя процедурой государственной регистрации, с которой им придется
столкнуться на стадии заключения основного договора. Кроме того, указанное
толкование позволяет избежать недобросовестного поведения контрагента (а
именно - злоупотребления правом) в части оспаривания наличия обязанности
заключить основной договор ввиду отсутствия государственной регистрации
предварительного договора и, как следствие, его ничтожности по правилам п. 2
ст. 429 ГК РФ.
С 1 июня 2015 г. в силу вступила новая редакция Гражданского кодекса,
которая внесла ряд изменений, в том числе, и в правовые нормы, касающиеся
предварительного договора. В частности, в п. 3 ст. 429 ГК РФ внесено
изменение: «Предварительный договор должен содержать условия,
позволяющие установить предмет, а также условия основного договора,
относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто
соглашение при заключении предварительного договора»
1
.
Ранее действовавшая редакция ГК РФ предусматривала необходимость
наличия условий, позволяющих установить предмет, а также другие
существенные условия основного договора. Таким образом, новая редакция ГК
РФ убирает необходимость предусматривать существенные условия договоров
в предварительном договоре. В чем же причина исключения существенных
условий из обязательных атрибутов предварительного договора?
1
Федеральный закон от 8 марта 2015 г. N 42-ФЗ «О внесении изменений в часть первую
Гражданского кодекса Российской Федерации» // Российская газета, N 52, 13.03.2015
21
Как указывалось, в монографии «Договорное право. Общие положения»
М.И. Брагинского и В.В. Витрянского, «если уже на стадии оформления
предварительного договора стороны в состоянии согласовать все существенные
условия основного договора, то что им мешает заключить сразу и
непосредственно указанный основной договор, не отягощая свои отношения
предварительными договоренностями? При этих условиях роль
предварительного договора, по существу, сводится к появлению
дополнительной стадии в заключении договора»
1
. То есть на практике стороны,
заключая предварительный договор, либо вообще не в состоянии определить
существенные условия будущего основного договора, либо могут определить
их ошибочно, руководствуясь предположениями.
Кроме того, вносимое изменение обусловлено обширными материалами
судебной практики, касающейся споров относительно согласованности всех
существенных условий договора. К примеру, суды разрешали большое
количество споров, связанных с заключением сторонами предварительных
договоров купли-продажи квартир. В одном из таких судебных разбирательств
рассматривался предварительный договор, по условиям которого в
предварительном договоре объектом недвижимости, подлежащим продаже,
является квартира общей площадью 56,8 кв. м. Однако из выписки из Единого
государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним
следует, что общая площадь квартиры составляет 57,8 кв. м, в связи с чем
судом апелляционной инстанции был сделан вывод о незаключенности
предварительного договора по причине отсутствия согласия сторон по всем
существенным условиям договора купли-продажи недвижимости
2
. Такая
позиция апелляционного суда представляется препятствующей развитию
договорных отношений между субъектами гражданских правоотношений.
1
Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Общие положения: Монография. Кн.
1. М.: Статут, 2001. С. 235.
2
Определение Верховного Суда РФ от 16 декабря 2014 г. N 9-КГ14-8 // СПС Консультант
Плюс.
22
Суд, руководствуясь формальными признаками и применяя норму,
требующую согласования существенных условий основного договора в
предварительном, фактически лишил пострадавшую сторону права требовать
заключения основного договора. С формальной точки зрения такое применение
законодательства является единственно верным, но вот служит ли это развитию
гражданских правоотношений? Стороны, действуя добросовестно, заключают
предварительный договор, касающийся последующей купли-продажи объекта
недвижимости.
Исходя из текста договора, воля сторон была направлена на куплю-
продажу определенной квартиры (указывается адрес и этаж, расположение
квартиры на схеме строящегося дома), однако установить заранее точную
площадь объекта недвижимости не всегда возможно (к примеру, в случае
купли-продажи квартиры в доме, который фактически еще не построен). Таким
образом, исходя из действовавшей до 1 июня 2015 г. редакции ГК РФ, у лица в
теории было право подписать предварительный договор на заключение в
будущем договора купли-продажи такого объекта недвижимости, однако
фактически подобные договоры могут быть оспорены в суде по причине
несогласованности существенных условий.
Вместе с тем остается неясным, сможет ли сторона заявить о
необходимости согласовать условия, которые не являются существенными в
силу законодательства РФ. Представим ситуацию, при которой предполагается
заключение предварительного договора о заключении договора поставки
товара. Может ли контрагент сделать заявление в каком-либо виде (новой
редакцией ГК не устанавливается форма этого заявления) о необходимости
согласовать, скажем, адрес, куда будет производиться поставка? Исходя из
буквального толкования нормы закона - несомненно, сможет, с точки зрения
принципа свободы договора - тем более, однако упростит ли такая
формулировка нормы п. 3 ст. 429 ГК РФ гражданский оборот? Представляется,
что она позволит недобросовестным лицам злоупотреблять своими правами - к
примеру, заявлять о своем желании согласовать такие условия договора,
23
которые стороны предусмотреть в предварительном договоре не в состоянии - в
целях признания его впоследствии незаключенным. В частности, это может
использоваться в ситуации, когда одна из сторон предварительного договора
фактически не в состоянии заключить такой договор с другим субъектом и при
этом нуждается в таком договоре - здесь, к примеру, могут фигурировать
физические лица-потребители, заключающие предварительные договоры
купли-продажи автомобиля.
Таким образом, подобное изменение законодательства может привнести в
гражданские правоотношения как положительные, так и негативные моменты,
породит дополнительные споры о существе вводимой нормы, разрешать
которые предстоит судам. Однако уже сейчас представляется, что критериями,
на которые следует опираться контрагентам при заключении предварительных
договоров в части согласования определенных условий основного договора,
будут являться разумность и добросовестность - к примеру, согласовать
дополнительно к предмету основного договора еще и его существенные
условия (при наличии возможности такого согласования), но не более того. То
есть сделать согласование существенных условий правом, а не обязанностью
сторон, причем правом, ограниченным - нельзя требовать согласования условий
(пусть даже существенных для основного договора), если их невозможно
установить на дату заключения предварительного договора.
Еще одним важным моментом при заключении предварительного
договора является срок, в который стороны обязуются заключить основной
договор, если же срок не определен - основной договор подлежит заключению
в течение года с момента заключения предварительного договора (п. 4 ст. 429
ГК РФ).
По данному условию также возникали спорные ситуации, которые
приходилось разрешать судебным инстанциям, - к примеру, стороны
согласовали в предварительном договоре, что договор купли-продажи квартиры
подлежит заключению в 90-дневный срок с даты государственной регистрации
права собственности на недвижимое имущество. Такое условие суд не счел
24
условием о сроке заключения основного договора, поскольку по смыслу ст. 190
ГК РФ срок может определяться указанием на событие, которое неизбежно
должно наступить, т.е. по независящим от воли и действий сторон. В данном же
случае событие, с которым стороны связали течение срока, не отвечает
критерию неизбежности, в связи с чем срок считается не согласованным, и по
общему правилу ГК РФ основной договор подлежал заключению в течение
года с момента заключения предварительного. Возможным вариантом ухода от
такой ситуации является указание в тексте договора, что основной договор
подлежит заключению после наступления определенного события, но не
позднее определенного срока. Такой способ установления определенного срока,
отвечающего требованиям ст. 429 ГК РФ, предложил А. Бычков
1
.
Интересным моментом, касающимся срока на заключение основного
договора, является отсутствие верхнего порога его длительности, т.е. закон не
ограничивает стороны указать в предварительном договоре на обязанность
заключить основной спустя, к примеру, 20 лет с даты подписания
предварительного.
Еще одним нововведением, вступившим в силу с 1 июня 2015 г., является
установление срока для понуждения к заключению основного договора - шесть
месяцев с момента неисполнения стороной обязательства по заключению
договора. Кроме того, в случае возникновения разногласий сторон
относительно условий основного договора такие условия определяются в
соответствии с решением суда. Основной договор в этом случае считается
заключенным с момента вступления в законную силу решения суда или с
момента, указанного в решении суда
2
. Этим нововведением законодатель
вводит специальный срок исковой давности для понуждения заключить
основной договор на условиях предварительного: вместо трех лет - шесть
1
Бычков А. Нюансы предварительного договора // ЭЖ-Юрист. 2015. N 7. С. 13.
2
Федеральный закон от 8 марта 2015 г. N 42-ФЗ «О внесении изменений в часть первую
Гражданского кодекса Российской Федерации» // Российская газета, N 52, 13.03.2015.
Источник: https://baza.diplomsite.ru/previewfile/1540