В настоящее время власти планируют продолжить программу по расселению ветхого и аварийного жилья, в т.ч. вновь выявленного.
График № 8. Количество аварийного жилья, расселенного и подлежащего расселению (шт), 2017г.
Строительство жилья за счет государства для военнослужащих, силовых структур, бюджетников, очередников способствует также увеличению спроса и объемов строительства.
Этому должно способствовать и внесение в настоящее время в Государственную думу РФ законопроекта «О реновации жилого фонда в Российской Федерации», призванного, в целях решения проблемы не только аварийного, но и ветхого жилья, распространить практику Москвы в деле реновации и на другие регионы.
Кроме того, хочется отметить, что до 2018г. в РФ действовала программа «Жилье для российской семьи», согласно которой льготные категории граждан, определяемые государством, могли купить квартиры в построенных по этой программе домах по цене, на 20% меньшей среднерыночной.
На эти цены приходилось ориентироваться и частным Застройщикам, чтобы стимулировать свои продажи. Доступность жилья, соответственно, повышалась. Взамен Застройщики, участвующие в программе, получали от государства земельные участки без взимания арендной платы, и компенсацию на подведение к дому инфраструктуры.
Таблица № 9 Программа «Жильё для российской семьи»
|
Регион |
Количество жилья, планируемое к вводу в эксплуатацию в срок до 31.12.2017г., кв.м. |
Количество планируемого жилья на душу населения, кв.м. |
|
|
Владимирская область |
200000 |
0,14 |
|
|
Ивановская область |
50000 |
0,05 |
|
|
Костромская область |
103500 |
0,16 |
|
|
Ярославская область |
120000 |
0,09 |
Анализ Таблицы № 9 показывает, что Ивановская область по этой программе значительно отстает по показателям от соседних регионов.
Так, в г.Иваново в 2017-2018гг. по этой программе был построен многоквартирный жилой дом по ул. Менделеева, где квартиры с полной отделкой продавались нуждающимся по цене 31 000 рублей за кв.метр.
Причем, квартиры в этом доме, помимо физических лиц, закупала сама администрация г.Иваново для социальных целей, экономя таким образом бюджетные средства.
Во Владимирской области цена жилья по аналогичной программе составляла 33 000 рублей за кв.метр.
График № 9 Количество жилья, построенного по программе ЖРС
В настоящее время программа «Жилье для российской семьи» прекратила свое существование на федеральном уровне.
Рекомендации:
В связи с этим представляется целесообразным разработать аналогичную программу на региональном уровне, привязав ее к Областному закону № 20-ОЗ от 06.05.2016 "Об установлении критериев, которым должны соответствовать масштабные инвестиционные проекты, для реализации которых допускается предоставление земельного участка, находящегося в собственности Ивановской области, муниципальной собственности, а также земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, в аренду юридическому лицу без проведения торгов".
Но здесь следует учитывать, что вмешательство государства в виде установления потолка цен может нарушить рыночный механизм их формирования, а также дать определенные преимущества Застройщикам, участвующим в этой программе, в виде бесплатной земли и субсидирования затрат на подключение к сетям, тем самым ограничив конкуренцию. Что может привести в дальнейшем к неблагоприятным последствиям как для отдельных Застройщиков, так и строительной отрасли в целом.
Поэтому, я считаю, данную программу можно применять в районах, где обычное строительство по тем или иным причинам не интересно Застройщикам, и где велика доля старого, неблагоустроенного жилья. Например, на окраинах, в так называемых «спальных» районах г.Иваново, и в муниципалитетах. Так, для г.Иваново это могут быть местечки Соснево, Сортировка, Минские.
Ну и, конечно, на цену жилья будет влиять тот факт, что стоимость предлагаемого жилья определяется в краткосрочной перспективе соотношением величин спроса и предложения, а в долгосрочной - величиной понесенных издержек производителя. Если цена продаваемого квадратного метра жилья будет меньше себестоимости строительства, вопрос увеличения объемов строительства отпадёт сам собой. Бизнес будет искать другие экономические ниши для приложения своих способностей и капитала.
Среди неценовых факторов, которые влияют на спрос жилья, наиболее значимую роль играют доходы населения. Повышаются доходы - растет спрос, и наоборот.
Экономисты измеряют также эластичность спроса на жилье по доходу, исчисляемая как отношение изменения доходов к изменению величины спроса, которая составляет, по разным оценкам, от 0,26 до 1,1. Т.е. при увеличении дохода покупателя на 1% спрос на жилье увеличивается на величину от 0,26 до 1,1%.
Разброс этого показателя зависит уже от уровня дохода и склонности покупателя к потреблению: чем больше уровень дохода, тем более человек склонен потреблять, в т.ч. приобретать дорогостоящую недвижимость.
Таблица № 10 Среднедушевые денежные доходы населения, рублей Официальный сайт Росстата, сборник «Регионы России: социально-экономические показатели, официальное издание»/ 2018г.
|
Владимирская область |
Ивановская область |
Костромская область |
Ярославская область |
РФ |
||
|
2015г. |
23729 |
22556 |
22442 |
27363 |
30467 |
|
|
2016г. |
22866 |
23684 |
23981 |
27825 |
30747 |
|
|
2017г. |
23988 |
24760 |
24745 |
27625 |
31422 |
График № 10 Среднедушевые денежные доходы населения, рублей
Таблица № 11 Потребительские расходы, в среднем на душу населения, руб. Официальный сайт Росстата, сборник «Регионы России: социально-экономические показатели, официальное издание»/ 2018г.
|
Владимирская область |
Ивановская область |
Костромская область |
Ярославская область |
РФ |
||
|
2015г. |
16326 |
15653 |
14595 |
17461 |
21631 |
|
|
2016г. |
16769 |
15876 |
15898 |
17874 |
22459 |
|
|
2017г. |
17813 |
17000 |
16660 |
19454 |
23806 |
Анализ вышеприведенных показателей позволяет сделать вывод, что потреблять -то среднестатистической российской семье, в принципе, не на что.
Одним из главных показателей, характеризующих возможности российской семьи купить собственное жилье, является:
Коэффициент доступности жилья, показывающий количество лет, необходимых семье из трех человек, имеющих среднестатистические среднедушевые доходы, чтобы накопить на покупку квартиры площадью 54 кв.метров. Чем меньше коэффициент, тем лучше.
Таблица № 12 Коэффициент доступности жилья, лет
|
Владимирская область |
Ивановская область |
Костромская область |
Ярославская область |
||
|
2016г. |
6,9 |
10 |
7,1 |
5,6 |
|
|
2017г. |
9,4 |
12,9 |
8,9 |
7,5 |
|
|
Средняя стоимость типовой квартиры 54м2, млн.р. |
2,2 |
2 |
1,7 |
2,3 |
Как видно из приведенных данных, в Ивановской области Коэффициент доступности жилья в 2017г.увеличился по сравнению с 2016г. и составлял 12,9 лет, что намного превышает аналогичные показатели в соседних регионах. Люди, чтобы удовлетворить свою потребность в жилье, вынуждены ждать и копить годы.
Поэтому, учитывая неоднородность структуры населения по доходам, можно приветствовать усилия государства по поддержанию доходов наименее обеспеченных слоев, а также лиц, входящих в так называемую «группу риска» по бедности. Это лица с низким уровнем доходов, куда можно отнести некоторые категории бюджетников, неполные семьи с детьми, многодетные семьи, инвалидов и т.д.
График № 12 Коэффициент доступности жилья, лет.
Данные меры реализуются как на общегосударственном, так и на региональном уровне.
Таблица № 13 Распределение численности населения по величине среднедушевых денежных доходов в 2017г.
|
Величина среднедушевого дохода, % |
|||||||||
|
до 7 |
от 7-10 |
от 10-14 |
от 14-19 |
от 19-27 |
от 27-45 |
от 45-60 |
более 60 |
||
|
Владимирская область |
5,5 |
9,4 |
15,4 |
18,1 |
21 |
21 |
5,6 |
4 |
|
|
Ивановская область |
5,7 |
9,2 |
14,9 |
17,5 |
20,5 |
21,3 |
6,1 |
4,8 |
|
|
Костромская область |
5,4 |
9 |
14,8 |
17,6 |
20,9 |
21,6 |
6,1 |
4,6 |
|
|
Ярославская область |
4,7 |
7,8 |
13,1 |
16,1 |
20,3 |
23,4 |
7,6 |
7 |
|
|
РФ |
5,5 |
7,4 |
11,7 |
14,2 |
18,3 |
23,2 |
8,8 |
10,9 |
Исходя из вышеприведенных данных, можно обнаружить, что 72% населения Ивановской области имеют доход на душу населения до 27 000 рублей, а 30% населения получают доход до 14 000 рублей.
Так, на федеральном уровне повышению доходов населения должны были способствовать майские указы Президента РФ от 2012г., предусматривающие повышение заработной платы бюджетников. До настоящего времени они выполнены не везде и не в полной мере.
Таблица № 14 Меры поддержки населения
|
Регион |
Меры поддержки |
|
|
Российская Федерация |
Субсидирование процентной ставки по ипотеке на покупку жилья на «первичном» рынке под 6% для семей, родивших после 01.01.2018г. второго и последующих детей, а также рефинансирование ранее выданных кредитов. Выплата семьям, подпадающим под критерии нуждаемости, и в семье которых родился первый или второй ребенок, ежемесячного пособия в размере прожиточного минимума до достижения им возраста 1,5 лет, если среднедушевой доход не превышает 1,5 размера прожиточного минимума. Субсидия на покупку квартиры для молодой семьи (возраст каждого из супругов не превышает 35 лет), признанной нуждающейся в улучшении жилищных условий, до 30% от стоимости покупки для семей без детей, и до 35% для семей с детьми, +5% за счет муниципалитета. Возможность оплаты ипотеки, в т.ч. первоначального взноса, материнским капиталом (на 2019г. размер 453 000 рублей). Планируется ввести еще одну меру - с 1 января 2019г. направлять напрямую из бюджета на погашение ипотечного кредита семьям, где родится третий или последующий ребенок, денежную сумму в размере 450 000 рублей (Послание Президента-2019). Субсидия для молодых семей на покупку жилья и оплату ипотечного кредита в размере до 30% от расчетной стоимости покупки для семей без детей, и до 35% для семей с детьми, +5% за счет муниципалитета. Государственная поддержка на строительство (приобретение) жилья в сельской местности молодыми семьями и молодым специалистами, предусматривает компенсацию затрат на приобретение/строительство жилья в размере не более 70% от его стоимости. Также действуют на местном уровне единовременные выплаты для специалистов и программа «Земский доктор», предусматривающая выделение 1 000 000 рублей докторам в качестве подъемных. Планируется распространить эту меру и на учителей, переезжающих в сельскую местность. |
|
|
Владимирская область |
На территории региона действует Владимирский ипотечный фонд, выступающий партнером Дом.рф (бывший АИЖК). Фонд выдает нуждающимся в улучшении жилищных условий ипотечные кредиты по ставке от 5,75% готовых, в зависимости от категории заемщика. Действует своя социальная ипотека для некоторых категорий заемщиков, нуждающихся в улучшении жилищных условий: - для учителей; в части компенсации первоначального взноса по кредиту в размере не более 20% от суммы кредита; на компенсацию части расходов, но не более 12,75% от суммы кредита. - для медработников; в части компенсации первоначального взноса в размере до 20% от суммы кредита, но не более 350 000 рублей; в части ежемесячной оплаты процентов по кредиту в течение 5 лет, но не более 5000 рублей в месяц. - для молодых учителей возрастом до 35 лет: субсидия на оплату первоначального взноса по ипотечному кредиту и компенсация части платежей по ипотечному кредиту, но не более 12,75% от суммы кредита. Региональный материнский капитал при рождении второго или последующего ребенка, в размере 50 000 рублей. Предоставление многодетным семьям земельного участка под индивидуальное жилищное строительство + 200 м3 древесины на строительство дома. С 2014 года разработана и реализуется подпрограмма «Обеспечение жильём многодетных семей Владимирской области». В соответствии с условиями подпрограммы её участникам - многодетным семьям предоставляются социальные выплаты на строительство индивидуального жилого дома в размере 35 процентов от расчетной средней стоимости жилья. Размер выплаты на семью из 5 человек составляет 630 тыс. рублей, при этом выплата увеличивается пропорционально количеству детей. |
|
|
Ивановская область |
Действует «Подпрограмма: государственная поддержка граждан в сфере жилищного и ипотечного кредитования». По ней выдается субсидия на уплату первоначального взноса и погашение долга и процентов по кредиту лицам, признанным нуждающимися в улучшении жилищных условий. Для государственных и муниципальных служащих и бюджетников Ивановской области в размере: - 25 процентов расчетной стоимости жилья для одиноко проживающего гражданина или семей, не имеющих детей, - 30 процентов расчетной стоимости жилья для семей, имеющих 1 и более ребенка, Для остальных граждан, признанных нуждающимися в улучшении жилищных условий: - 15 процентов расчетной стоимости жилья для одиноко проживающего гражданина или семей, не имеющих детей, - 20 процентов расчетной стоимости жилья для семей, имеющих 1 и более ребенка, - Также в рамках подпрограммы предусмотрена дополнительная субсидия в размере 5 процентов расчетной стоимости жилья, за счет муниципалитетов. - Предоставление субсидий в рамках подпрограммы осуществляется в первую очередь гражданам, имеющих трех и более детей, во вторую очередь - гражданам, имеющим на воспитании ребенка-инвалида. Программа «Государственная поддержка молодых учителей общеобразовательных учреждения Ивановской области в сфере ипотечного жилищного кредитования» - предполагает оказание поддержки учителям возрастом до 35 лет в форме субсидии на оплату первоначального взноса по ипотечному кредиту и компенсации части ежемесячных платежей. Предоставление многодетным семьям земельного участка под индивидуальное жилищное строительство+200 м3 древесины на строительство дома. Региональный материнский капитал в размере 50 000 рублей при рождении третьего ребенка Региональный студенческий (материнский) капитал в размере 50 000 рублей, выплачивается при рождении первого ребенка, при условии, что оба родителя студенты, возраст матери до 24 лет. Единовременная выплата на улучшение жилищных условий семьям с детьми, в размере 100 000 рублей, предоставляется при рождении второго ребенка, при условии, что первый был рожден после 01.01.2017г., до достижении матерью возраста 24 лет, а второй - в течении 3 лет после рождения первого. |
|
|
Костромская область |
На территории региона действует «Костромской ипотечный оператор» (партнер АО Дом.рф) Субсидия для молодых семей на покупку жилья и оплату ипотечного кредита в размере до 30% от расчетной стоимости покупки для семей без детей, и до 35% для семей с детьми, +5% за счет муниципалитета. Региональный материнский капитал в размере 300 000 рублей, выдается при рождении третьего и последующего ребенка, семьям, оформившим ипотечный кредит. Предоставление многодетным семьям, а также ветеранам боевых действий и спортсменам, победителям крупным соревнований, земельного участка под индивидуальное жилищное строительство Социальная ипотека для врачей, предоставляется в виде субсидии на оплату ежемесячных взносов по ипотечному кредиту, но не более 8000 рублей в месяц Молодым учителям возрастом до 35 лет предоставляется субсидия на оплату первоначального взноса по ипотечному кредиту и льготная ставка не более 8,5% годовых. |
|
|
Ярославская область |
На территории действует ОАО «Региональный ипотечный оператор Ярославской области», являющееся партнером Дом.рф. Для семей, нуждающихся в улучшении жилищных условий, оператор предоставляет ипотечный кредит со ставкой, на 3% ниже среднерыночной, за счет субсидирования регионом. Субсидия для молодых семей на покупку жилья и оплату ипотечного кредита в размере до 30% от расчетной стоимости покупки для семей без детей, и до 35% для семей с детьми, +5% за счет муниципалитета. Педагогические, медицинские работники, государственные гражданские и муниципальные служащие имеют право на получение мер социальной поддержки до 50 процентов расчетной стоимости жилья при покупке или строительстве жилого помещения. Многодетные семьи также получают дополнительно по 50 000 рублей из областного бюджета на каждого несовершеннолетнего ребенка. Улучшение жилищных условий многодетных семей, воспитывающих родных и усыновлённых (удочерённых) детей, путём выделения участникам программы средств областного бюджета в виде адресных безвозмездных субсидий на приобретение (строительство) жилья. Многодетные семьи также получают дополнительно по 50 000 рублей из областного бюджета на каждого несовершеннолетнего ребенка. Предоставление многодетным семьям земельного участка под индивидуальное жилищное строительство |
Рекомендации.
Выполнение майских указов Президента от 2012г. в плане роста доходов бюджетников и выхода на целевые показатели.
Также на федеральном и региональном уровнях действуют разнообразные меры в виде субсидий, компенсаций, денежных выплат населению, призванные, в первую очередь, увеличить доходы населения - детские пособия, материнский капитал, компенсация затрат на покупку лекарств и т.д. Часть из них приведена в качестве примера в Таблице 14 .
Так, одна из самых запомнившихся мне мер - это выплата из бюджета Владимирской области многодетным семьям на строительство индивидуального жилого дома. Семья из 5 человек может претендовать на сумму в 630 000 рублей. Плюс бесплатный земельный участок и древесина на строительство дома 200 куб.метров.
Рекомендации.
Необходимо расширение возможностей региональных программ в плане помощи нуждающимся семьям, в первую очередь семьям с детьми, а также нуждающимся в улучшении жилищных условий.
На региональном уровне также действует ряд программ и применяются меры, направленные на увеличение доходов граждан. Среди них -выплата субсидий учителям, медработникам, областным государственным и муниципальным служащим на улучшение жилищных условий, в т.ч на оплату первоначального взносы и компенсацию ежемесячных платежей.
Рекомендации.
Например, только субсидирование первоначального взноса позволяет получить кредит очередникам, уменьшает очередь и экономит бюджетные средства, потому что в таком случае не надо строить бюджетное жилье (затраты государства - только на первоначальный взнос).
Другой индикатор, который показывает возможности средней российской семьи купить квартиру в ипотеку, разработан РИА «Рейтинг».
Индикатор показывает долю семей, которые имеют возможность платить ежемесячный взнос при погашении ипотечного кредита. Объем кредита рассчитывался для приобретении семьей в регионе проживания двухкомнатной квартиры площадью 54 кв.метров при первоначальном взносе 20%, исходя из среднедушевых доходов семьи, скорректированных на величину прожиточного минимума, при условии, что семья тратит на погашение ипотеки не более 70% своих доходов.
Анализ Таблицы №15 показывает, что Ивановская область отстает от других регионов по доле семей, имеющих возможность купить квартиру в ипотеку.
Таблица № 15 Доля семей, которым доступна покупка жилья в ипотеку
|
Регион |
Доля семей, которым доступна покупка жилья в ипотеку, %. |
||
|
2015г. |
2017г. |
||
|
Владимирская область |
12 |
23 |
|
|
Ивановская область |
7,4 |
16,5 |
|
|
Костромская область |
12,2 |
23,8 |
|
|
Ярославская область |
12,8 |
26,2 |